在过去几篇文章中，我们重点分析了东西城、海淀、昌平“回天”地区及通州的整个价值体系以及在售楼盘，未来的土地潜力。

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今天这篇文章，我们重点来解读一下“亦庄”的历史发展及楼市特征，重点解读一下“亦庄核心区”的楼市潜力。

【1】

亦庄的城市定位：三城一区

北京四大“高新技术产业”集群

“码农”集中地

对于很多人来说，亦庄不过是一个“郊区”，而且还是“南城”。

然而却忘了亦庄在整个北京城市规划定位中，已经提高到与“海淀科学城”、“未来科学城”，“怀柔科学城”的同等地位。

2017年北京城市总体规划提出要大力发展高新技术产业，同时把“科技创新中心”功能纳入到首都四大功能之一。

同时确定把“三城一区”打造成为北京高新技术产业和科技创新中心的重要承载地，亦庄从而迎来最重要的发展“红利期”。

北京最重要的产业核心支柱就是“高新技术产业”。

“海淀科学城”，“未来科学城”，“怀柔科学城”及“亦庄经济开发区”被统称为“三城一区”的码农集中地。

而亦庄经济开发区又因而被称之为“小海淀”。

【2】

亦庄正在走向“独立”

2019年大规模“扩区”

2020年教育“独立”

亦庄近几年得到北京市的支持力度是“肉眼可见”的，可以说所谓的“南城计划”，从本质上就是“亦庄计划”。

2019年11月，亦庄新城规划正式亮相，亦庄新城范围从原来的60平方公里直接扩大到255平方公里，扩大了4倍多。

这个面积已经和丰台区相差不远了。

很显然，亦庄已经从“经济功能区”具备向“行政区”的转变可能，亦庄区似乎已经“指日可待”。

2021年4月，北京市批准经开区“独立行使教育职权”，亦庄独立学籍区正式亮相，并在当年大规模向海淀区“点招”。

可见，北京市对亦庄的支持力度和投资是“前所未有”的，仅排在北京城市副中心之后。

【3】

亦庄具备“四大核心优势”

亦庄核心区潜力巨大

亦庄优势一：坐享“三城一区”政策利好，高尖端产业集中，码农群体相对集中，购买力很强。

作为北京“三城一区”中的重要组成部分，亦庄毫无疑问是北京码农群体相对集中的版块，仅次于海淀及朝阳。

目前区域内已经引进90余家世界500强企业120个项目，投资近千亿美元，涵盖ABB、SMC、京东、小米、奔驰、拜耳，华为、等多家高精尖企业入驻，聚集众多高消费人群。

亦庄优势二：区域轨道交通密度很高，7条轨道交通线路。

亦庄的地铁规划当然是“庞大”的：除了8号线、亦庄线和17号线，未来还有四环线、29号线、21号线、102号线和城际铁路联络线。

7条地铁 1条城际，8条轨道交通数量“秒杀”几乎所有的郊区。

同时在亦庄内部交通上，还规划有有轨电车的“T1线，T2线，T3线和T4线”，简直就是一个“轨道之城”和“交通之城”。

亦庄优势三：配套齐全，生活便利，已经有了微中心的成型。

区域内有城乡世纪广场、亦庄创意生活广场、力宝广场、大族广场等大型综合类商场，拥有山姆会员店、京东7FRESH、盒马鲜生、BHG等大型综合商超。

区域内有多家大兴医院，同仁医院、北京陆道培医院、北京爱育华妇儿医院、中医药大学东方医院、亦庄医院等。

亦庄的第四个优势：汇聚优质教育资源，享受亦庄独立学籍政策。

有两所人大附、北京二中、建华实验学校、十一学校等海淀优质学校，北京这几年可以说是“不留余力”的把海淀的优质学校疏解到亦庄。

另外亦庄核心区为亦庄独立学籍区范围，独立于大兴学籍，其价值堪比东西城。

【4】

亦庄板块众多

亦庄核心区价值最高

台湖性价比最强

马驹桥有待进一步开发

亦庄主要可以分为5个板块：旧宫板块、河西板块、路东板块、台湖板块、马驹桥板块。

其中亦庄核心区包括“河西板块 路东板块”，是亦庄学籍区。

河西板块为亦庄主要的居住区，也是亦庄最好的学区。

河西区属于亦庄独立学籍区内，有人大附亦庄新城学校、亦庄实验小学中学、北京二中几个非常优质学校。

区域中间位置还有在建的龙湖天街满足购物娱乐需求。区域内有一条有轨电车T1号线，可以直接通达亦庄线。

路东板块产业结构最优片区之一，有京东、小米、信创园，片区内产业区占比较大，居住区较小，商业配套较为集中。

路东区也属于独立学籍区内，有建华实验学校，还有城乡世纪广场、经开壹广场，区域内有亦庄线经过。

旧宫板块是亦庄地理位置比较好的片区，靠近五环最北边快到南四环了，周边有6个公园环绕，南侧就是南海子公园，自然环境优越。

区域内有亦庄线、8号线经过，未来规划有29号线，区域内现阶段地铁出行最方便的片区。

但旧宫不属于“亦庄学籍区”，同时区域内生活配套一般，总体价值不如亦庄核心区。

台湖板块在大兴与通州交界处，享受“两站一街”政策利好，片区内有环渤海高端总部基地，靠近通州环球影城。

片区内地铁线路密度超高，亦庄线、在建17号线、规划21号线、规划102线、规划T4线、规划S7、京津城际。

有景山学校通州片区，规划了大型城市商业体，还有北京儿童医院，十四五规划明确提出将打造成为亦庄会客厅，未来亦庄新城形象展示窗口。

台湖是亦庄地区比较有潜力的版块，房价相对较低，规划前景好，有地铁、有学校、有医院，但主要是实施通州的“双限”政策。

片区未来有望划入亦庄，取消双限政策，将有大批人群涌入台湖市场，对房价起到带动作用。

马驹桥板块南北跨过6环，现阶段发展以及配套都不如亦庄其他几个板块，目前没有地铁路线。

未来规划有S6号线、T3号线，基本公交或自驾出行，马驹桥片区属于待发展区，是目前亦庄地区相对偏弱的版块。

【5】

限竞房“红利”已经消失

亦庄大规模开发期过去

核心区房价直逼7万

亦庄前几年是限竞房供应大户，尤其是河西板块，是限竞房的红海，最集中的时候有接近11个限竞房同时亮相。

但进入2020年后，亦庄限竞房逐渐清空，亦庄大规模开发时代终结，亦庄核心区的房价也从5万 开始突破7万 。

2021年上半年，亦庄旧宫成交一块住宅用地，位于旧宫新桥西侧，由首开住总竞得，市场指导价高达7万/平米。

亦庄已经开始“蜕变”。

预计2021年下半年，亦庄还会有3块地入市，一块位于路东区，一块位于台湖，一块位于旧宫地区。

亦庄大规模供地时代已经没有了，尤其是“独立亦庄学籍”的亦庄核心区，基本上已经没有新地块供应。

亦庄在售项目有8个：旧宫两个，和锦诚园和合生ME悦；河西两个，中铁国际公馆和京叁号；路东一个，臻珑府；台湖两个，明月听澜和万科东望；马驹桥一个，金悦郡。

随着北京市场低总价房源的去化，目前亦庄新房大部分在尾盘去化阶段，仅有台湖的万科东望和房价高达7万 的京叁号房源还算充足。

从亦庄的房价格局上看：

六环外的亦庄，金悦郡已经4万 。

5-6环的台湖，5万 ；

5-6环的亦庄核心区，7万 ；

5-6环的旧宫，6万 。

预计未来亦庄新供应的地块，价格都会6万 ，刚需客户最好尽快下手。

综合来看，台湖片区是现阶段不错的选择，房源充足、有地铁、有教育、有产业、配套正在不断完善，价格上升空间大。