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深圳城市更新按阶段划分可大致分开计划立项、专项规划、确认实施主体、获取土地证四个阶段。

计划立项

计划立项是指在项目征得各权利主体意愿，并达到申报计划合法权属比例后，经过区更新主管部门审议该更新单元，最终列入城市更新单元计划的项目。简单点说就是向有关部门申请项目立项，满足相关条件后登记备案，最后进行公示。

做计划立项的目的是为了让政府能更好地进行管理，让城市更新项目能有序地、规范地进行；同时满足利益相关方的知情权，减少后续工作的阻碍，减低不可预见的一些风险；最终公示则是向各方宣布项目可以做了，各方可以敲锣打鼓开搞了，该投钱的投钱，该推动的推动。

计划立项作为城市更新的起始，需要符合相关的条件。

满足规模，拆除范围的用地面积不少于1万平方米。为民生做出贡献，无偿移交政府用于各种公众性的用地面积不少于3000平米，且不小于拆除范围用地面积的15%，实务中要翻倍。五类合法用地比例不少于60%，包括具有合法手续的用地、城中村用地、旧屋村用地、已纳入房地产权登记历史遗留问题处理的有关用地、三规用地。符合意愿，单一地块：①单一权利主体，同意。②按份共有，三分之二以上共有人同意。③共同所有，全体共有人同意。④建筑物区分所有，专有部分占建筑物总面积三分之二以上，且占总人数三分之二以上权利人同意。多个地块：符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围的80％。符合城市规划。达到年限，旧住宅需20年以上，旧厂房、商区需15年以上。

计划立项的流程主要是召开股东大会→征集更新意愿→完善权属、现状测绘、递交计划立项申请→公示。

专项规划

专项规划即对城市更新单元做出细化规定。分析现状，交代研究未来规划情况，含更新范围、目标、更新方式。地块划分、开发强度、功能配比，说明地区空间组织，建筑形态控制原城市公共开发空间节能环保方面的措施。移交用地面积，人才用房配建比例，产业用房配件信息，公共设施配套市政等等。

专项规划要做到明确更新单元规划强制性和引导性内容，明确城市更新单元实施的规划要求，协调各方利益，落实城市更新目标和责任。简单说就是给政府一个交代，要建什么、怎么建、如何解决待定问题等。

专项规划的主要流程是原土地权属梳理及核查→编制专项规划→专项规划申请及审批。

确认实施主体

确认实施主体就能正式获得拆迁、补偿的资格。实施主体的任务主要是两项，移交城市基础设施和公共服务设施用地，完成搬迁、进行拆迁补偿和安置。

确认实施主体的条件为完成计划立项、专项规划，形成单一主体。

因为更新单元内部涉及众多利益主体，就得形成单一的主体进行实施开发，不可能众多主体一起开发，这样利益协调很难，也难以一一与政府进行沟通接下来的开发工作。只有形成单一主体才能统一去拆除建筑物，不可能众多业主各行其是自己拆除，自己办理房产证注销，这不利于提高办事效率，也不理政府管理。因此需要形成单一主体。

形成单一主体的条件：权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司，权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议，权利主体的房地产被收购方收购。

获取土地证

地产开发需要有四个证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

做到这个阶段就可以取得国有土地使用证和建设用地规划许可证了，也意味着完全获取该项目了。有了建设用地规划许可证，各类建设指标都出来了，就可以测算地价了，测算地价后缴纳地价签土地出让合同。

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