2022年，我国人口总量自1960年以来首次出现负增长，城镇化率也仅较上年增长0.5%，为近三十年以来新低。

但是和与欧美发达国家相比，我国城镇化仍然具有较大的增长空间。欧美发达国家的城镇化率在80%左右，我国的城镇化率为65.22%，具有较大的增长空间。

对于房地产市场而言，城镇化发展所带来的需求增长仍是行业发展的重要支柱。对比目前人均40平方米的住房水平来看，2023年646万的城镇人口增量，所代表着2.6亿的住房增量需求。

本文结合发达国家城市化发展经验，对现阶段中国城镇化的发展边界、增长动力和现阶段增长模式进行了相关研究。

2022年，受育龄妇女减少、生育意愿降低、死亡率上升等因素影响，我国人口总量自1960年以来首次出现负增长，人口自然增长率-0.60‰，全国人口较2021年减少了85万人。

然而在城镇区域扩张、人口乡-城流动等因素推动下，城镇人口总量仍在继续增加。2022年末，我国城镇常住人口达到92071万人，比2021年增加646万人；乡村常住人口49104万人，减少731万人。就城镇化率指标而言来看，常住人口城镇化率为65.22%，比2021年提高0.50个百分点。

对比1980年以来每5年的中国城镇化率平均增长速度来看，在经历了1996-2020年长达25年的城镇化率高速增长之后，2021年以来，中国城镇化率确实已经离开了平均每年1.2个百分点以上高速增长阶段，转而进入了缓慢增长周期，2022年0.5个百分点的增速也仅于1986-1995年期间相若。

但是与欧美发达国家的80%左右的城镇化率发展水平相比，目前中国65.22%的城镇化率水平仍在追赶上升期，具有较大的增长空间，并将成为房地产市场持续发展的有力支撑。对比目前人均40平方米的住房水平来看，2023年646万的城镇人口增量，所代表着2.6亿的住房增量需求，也切切实实扩大了中国城镇住房需求规模。

正如统计局局长在2023年初经济形势发布会上所述，我国仍然处在城镇化持续发展阶段，2023年新增城镇人口数量巨大，这些就是未来房地产市场的发展空间所在。

与发达国家相比，中国65%左右的城镇化率虽有较大上升空间，可是考虑到中国乡村较高的老龄化比例，考虑到居住在乡村留守家人，部分业内学者认为中国实际城镇化率已经达到了70%甚至更高，中国城镇化率发展将进入低速增长时代。但不论是从中国乡村人口结构，农业技术提升，还是对标国际发达国家来看，目前中国距离城乡人口转移边界仍有较大空间。

据七普统计数据，目前我国农村18-60岁人口约2.8亿人，同年农民工监测调查报告显示，扣除在年末居住地在乡村的1.6亿农民工后，实际全年主要在农村居住的18-60岁人口大约为1.2亿人，明显少于当年从事一产的1.7亿就业人口规模，相关缺口达到5000万人，说明在乡村仍有大量60岁以上的老人在参与劳作，其缺口规模与60-69岁的乡村人口规模相近。

这意味着目前中国乡村的实际劳动力人口仍有3.3亿人左右，且其中有1.5亿农村常住人口已经在从事非农产业或外出从业超过6个月，在中长期内仍将是中国城镇化率上升的重要动力。联系2021年相关数据变化可以看到，在青壮年农村常住人口减少的情况下，全国农民工总量仍在进一步上升，并且受限于疫情影响和经济发展形势的变化，未进城农民工的增量接近500万人，大于进城农民工200万人左右的增量规模，作为“城镇预备役”的未进城农民工规模增长明显较快。而在2022年变化更为剧烈的大环境背景下，与快速下滑的城镇化率增速对应，预计未进城农民工的规模仍将保持较高规模。

与此同时，我国农业机械化的持续发展和农民耕作技术的不断进步，也使得更多老年群体能够参与耕作。党的二十大以来，中央多次反复提及，要全方位夯实粮食安全根基，特别提出要“逐步把永久基本农田全部建成高标准农田，强化农业科技和装备支撑”。发展高标准农田，不仅仅意味着粮食产量的增加，意味着路网、田网的联通，机械化实施条件的改善，在提升农民收入水平的同时，将农村从劳动力不足的泥沼中解放出来，并推动农村土地流转加速，为中国城镇化发展带来的劳动力要素。

在全国高标准农田建设规划（2021-2030年）中，明确提出到2025年要建成10.75亿亩高标准农田，并改造提升1.05亿亩高标准农田。规划实施后,每年可增加粮食综合产能 1000亿斤左右，相当于目前1.3万亿斤粮食产量的7.6%，在保持粮食产量不变的前提下，理论上每年可解放1300万的农业就业人口，为新阶段下的城镇化发展提供更多的劳动力要素。

从国际发展经验来看，在发达国家城镇化率达到60%后，大多会出现城镇化率增速放缓的现象，但降幅不大，每年城镇化率增长仍能保持在0.5个百分点以上，直到70%以后才会出现普遍的增速下滑。但是考虑到美国、英国、日本等发达国家城镇化率早早达到了60%以上，考虑到时代发展因素的差异，本章选取了1960年以后中高收入和高收入国家的相关数据作为参考。

相关数据现实中高收入国家的城镇化率增速下滑多出现在50%以后，并在50%-65%之间处于平台期，在65%以后再度进入下行区间，但在城镇化率65%-75%期间，仍可保持在年均0.6个百分点的增长速度。

在城镇化率达到60%-70%时，典型中高收入国家城镇化率年增速降低为50%-60%时的七成。与中国同属金砖五国的巴西平均每年增长0.8个百分点。在城镇化率达到70%-80%时，典型中高收入国家城镇化率年增速降低为60%-70%时的八成。其中巴西平均每年增长0.3个百分点，较上一个阶段出现明显下滑。

高收入国家的城镇化率增速的明显下滑多出现在70%以后，在65%-70%之间仍可以保持每年0.98个百分点的速度较快增长。但考虑到时代发展差异，诸如日本、加拿大、法国均在1970年前完成了这一阶段的城镇化率攀升，对于现阶段发展中国而言，发达国家不同城镇化率区间内的绝对发展速度参考意义有限，更值得关注的还是不同阶段城市化进程中的城镇化率发展变化。

在城镇化率达到60%-70%时，典型高收入国家城镇化率年增长仍能维持在上一阶段的九成左右；当城镇化率达到70%以上时，这些国家城镇化率平均增速则迅速降为上一阶段的六成左右，典型如沙特、西班牙、芬兰年增长均降至0.2个百分点。

单纯就农业生产者的生产效率而言，德国、美国等发达国家已经可以实现一个农民养活超过100人，即便考虑到与农民同住的抚养人口，若农村只居住农业相关人口，发达国家城镇化率均可达到99%以上。

但是在现代化的农村经济发展模式下，三产融合已经成为农村地域经济发展的新模式，即便是在农村地区，农业从业者也已经不是人口的绝对主要组成部分，如德国农业从业人口仅为农村常住人口的4%左右。

因此对于中国城镇化长期发展边界的推算，还是需要综合粮食自给率、耕地资源、农产品消费等多方面，寻找合适的发达国家进行对标推算。在保证粮食安全和生活富裕指标的前提下，中国城镇化率期望发展水平约为80%左右，较2022年末仍有14个百分点的提升空间，长期来看城市化发展仍将带来约2亿人口的净增长。

就中高收入、高收入国家发展经验来看，城镇化率从65%增长到75%，大约需要17年左右。至于城镇化率达到75%以后，大多数国家均进入低速增长时期，就城镇化率达到80%以上国家来看，高收入国家平均耗费16.7年跨过这一时期，典型如德国城镇化率在2002年达到75%之后，至今城镇化率还未突破80%。

2022年中国城镇化率为65%，距离发达国家80%的平均水平有较大差距，但是在区域分化之下，不少地区的城镇化率已经达到了90%以上，亦可据此从另一角度总结中国城镇化的发展规律。

使用县级行政区的六普-七普数据进行拟合，可以得到与国际经验较为类似的结果：在城镇化率水平在30%以下时，城镇化水平上升速度不断加快，直至20%-30%时城镇化上升速度达到高点，约为每年增长1.5个百分点左右，其后城镇化率上升速度缓慢下滑，在60%-70%时下降至年增1个百分点左右。在70%以上时城镇化率增速放缓的步伐进一步加大，城镇化率达到80%-90%时，年平均增长仅为0.51个百分点，每年增长较70%-80%阶段下降了0.3个百分点之多。

若据此对2030年县级行政区城镇人口进行估算，就城镇化率变化推动人口增长的口径来看，城镇化率有望上升至70%以上，假定届时中国人口仍维持在14亿左右，城镇人口较2022年增量仍可达到8000万量级，相关住房增量需求达到30亿平方米。

需要注意的是，在城镇化率达到65%以后，受限于单个城市的发展边界，虽然发达国家的首位城市城镇化率各有增减，但是从城市（群）的角度来看，人口还是在继续向大中城市集聚。就法国、日本、韩国、巴西等国家的发展经验来看，人口超百万城市的人口占比均是随着城镇化率发展而上升的。

这意味着在城镇化率达到高位、进入缓慢增长期后，虽然人口的乡-城迁徙所有减缓，但城际人口迁徙仍在持续，并进一步向大城市集聚。相对应的，一些中小城市则因为人口外流出现收缩现象，典型如美国五大湖铁锈地带，1960年以来人口收缩率超过了50%。

发改委研究院王继源相关研究指出，在城镇化率达到60%以后，房地产开发重心也会随之向城市近郊迁徙，如韩国城镇化率达到70%以后，推动首都圈5个新城市建设政策，4年时间内供应了当时住房库存量的1/3左右。美国在1950年城镇化率达到65%以后，大量人口从城市中心移向郊区就业和居住，其后新建房屋的2/3在郊区。英国在二战以后，为控制伦敦的无限制扩展，制订了《绿带法》，在伦敦外围规划布置了9座新城，并直接推动了伦敦-伯明翰城市带的发展，并促进了大城市群的人口扩张。

就我国县域城镇化发展现状来看，在386个县级市中，有208个城镇化率低于60%,占比超过一半，在1496个市辖县中，更是有1356个县城镇化率低于60%，占比超过九成。在这1564个城镇化水平较低的县域行政单位中，居住着6.1亿常住人口，平均城镇化率只有44%。

因此，我们认为，鉴于我国城镇化已进入中后期发展阶段，大中城市城镇化发展速度开始减缓，迈向更高水平、更高质量的新型城镇化正是大势所趋，以县域为重要载体的城镇化发展正是当前发展阶段下的必经之路。