念叨了一年“等年底”，现在，年底真的来了。

BUT，你还是不敢买，对不对？

地段没问题，户型没问题，开发商没问题，交房时间没问题……

但还是——再等等吧。

哪有问题？哪都没问题，就怕买完降价。

这不是在买房，这是在熬鹰。

不怪买房人，谁让开发商不讲武德。

今天叭叭跟你说“绝对历史最低价，明天就涨价”，结果转天就六亲不认的降价了。

谁都不想当冤大头，不是不想买，是怕底没抄到，自己直接芭比Q了。

现在买房，可不是“初生牛犊不怕虎”。

这俩月闹腾的，牛犊子都长大了，老虎也见太多了，是真怕。

但还是要说一句，有两个现象，要注意。

❶ “限跌令”在发威

上周五，精武镇有洋房突然特惠到1.55万/平米，当晚就被约谈了。

转天恢复原价，现在均价1.8万/平米。

都说了不许跳，怎么还跳？不是说着玩的。

你看着吧，12月不会有太大的动静，打个9折极限了。

没准儿都没有10、11月的力度大。

❷ 有涨价的，为12月做准备

中交春风景里、九和府都涨到2万/平米；

天津悦府小高层涨到1.7-1.8万/平米；

东方和府收回2个点……

别着急，这都是暂时的，12月会降回来，但你不要指望比以前更低。

大部分楼盘，12月都会再降一点，可以等到中旬看看价格。

但不要用一个视角看楼市，不是齐步走。

有4类楼盘，你不用等，也不用焦虑，它们不降价。

这些盘，买完可以坦然。

第一类：出保价协议

现在的问题是，任开发商如何信誓旦旦说不降价，买房人也半信半疑。

个别开发商不讲武德，导致劣币驱逐良币。

买房人已经默认，“开发商的嘴，骗人的鬼。”

但要承认，确实有些楼盘不想降价。

倒不是为了要多少利润，主要是想做点好东西，不想砸自己招牌。

怎么办呢？既然买房人最担心价格，那就来个保价协议。

绿城水西云庐、复地壹号湾、中建展望、金地融信万悦城，都出了保价协议。

给买房人一个保证，白纸黑字的写明不会降价。

如果发现降了，大可来“问责”。

大水来了，都被冲走了，能出保价协议的盘，死死搂着大树，要保护阵地。

绿城水西项目（南岸 北岸）是绿城全中国体量最大的盘。

总部超级重视，把天津所有绿城盘的销售精英都调过去了，要在天津立品质标杆。

特别是改善人群，越降价越不敢买。

便宜没好货，好货不便宜，道理都懂。

复地壹号湾、中建展望，都不是快周转的路子，资金没问题，不差钱。

也有自己的个性，不想随波逐流。

万科滨江都会也有保价协议，保价到12月底。

楼市熬鹰，买房人和开发商“互相等”，总得有一方先让步。

买方市场，让步的只能是开发商。

对自己有信心的楼盘，愿意给买房人一个价格保证。

所以，出了保价协议的楼盘，就没必要再等降价了。

第二类：不玩了，躺平

还有一类“四不”楼盘：

不参战，不要量，不降价，不着急。

纯属躺平，不用坐着看，请躺着看它们。

比如农垦含章雅著、大华清水湾、金隅金成府、万科西华府……

金隅金成府所在的南仓板块，已经是融创宸阅和鸣“一家独大”了。

一个盘吃光一个板块的份额。

金隅说：you can you up，你先来，我看你卖。

遇见江湖高手，认了。

在天津，还没谁敢跟融创PK价格，无异于以卵击石。

都能想到金隅的表情，“如入无人之境，也如生无可恋”。

农垦含章雅著，是农垦第一个独立操盘的项目。

从产品设计能看出来，有点用力过猛，怎么可能自降身价。

开盘一年多，房价纹丝不动，坐看云淡风轻。

大华清水湾也不是以销售为导向的性格。

公司都不上市，用自有资金干地产，是慢性子。

其实，这类盘不在少数。

有的主动躺平，有的被动躺平。

“卖的慢，我也认了，就算降价也没多少量，不想卷，卷来卷去一地鸡毛。”

比如美的旭辉翰悦府的洋房、华宇御熹台、中冶德贤华府、中建锦绣丽城 、中铁建花语津郡……

饿也饿不死，弹也弹不起来。

年底都会冲任务，但有的距离指标还差太多。

今年楼市行情不好，没几家能完成既定目标的。

万科说，就算降价冲量也完不成，干脆放弃了，不降价。

还有一些属于没多少存量，而且还没竞品，集团资金也没啥问题，不着急，冬眠了。

比如联发锦里、万达水西台、御江台……

不要以为周边价格战会给它们打强心针，结果这一针下去，是镇定剂。

多少有点“渣男体质”：不主动、不拒绝，不过倒是没有“不负责”。

稳市场、稳预期的目标，它们算是给妥妥实现了。

这些盘，也不用期待会降价，人家都洗洗睡了。

第三类：高端豪宅

高端豪宅，肯定不降价。

不是一个赛道，也不是一个段位。

金地阅千峯、旭辉铂悦公望，价格如钢铁般坚挺。

退一万步说，它们想降价，降多少钱？一平米降两千？

6万和5万8，有区别吗？

有钱人差的是那两千吗？买不起的人差的更不是那两千，差的是那5万……

所以，牛市看刚需，熊市看顶豪，豪宅是另一套买房逻辑。

就这行情，北京两千万的房子还能秒清，有钱人的世界咱不懂。

第二梯队的豪宅，也不降价。

比如龙湖天曜、中海天空之镜的大户型，价格很稳。

不过，融创梅江壹号院确实给过一些优惠，但并不妨碍它的优秀。

这些高端改善，不要期待会降价。

第四类：格调

格调属于单独的一类。

格调不仅不降价，还无理由退房，古今中外，人尽皆知。

你买或不买，房子就在那，什么时候买都这个价。

格调自己的体系，完全是卖方市场，绝不屑于迎合。

格调什么时候降价？

这属于世界未解之谜。

今天是12月1日，年终大战开始了，最后一个月。

先泼盆冷水，硝烟可能没你想象的那么浓。

一个人要是看破红尘了，八头牛也拉不回来。

有的开发商、有的楼盘，已经开始冬眠，都进入深睡眠了。

这种盘你就死心吧。

不用等它降价，有合适的房源，随时可以入手。

不降价的盘，要表扬一下。

你可能说，还表扬不降价的，真无良。

想过没有，你买到大降价的盘，收房时大概率会吓死你。

买房一时爽，交房就维权。

你以为降的是利润，哪有利润，直接砍成本。

招商公园1872是最好的例子，坚持不降价，交个好房子。

以后在二手房市场，照样卖的贵。

有些盘，可以等等。

比如之前有过降价先例，后来又恢复原价的楼盘。

低价一旦给过，很难涨回去。

你都给我看过银行存款了，现在又说没钱，那哪行。

2021年最后一个月，不要用同一套方法论看楼市，保持理性。