在过去几篇文章中,我们重点分析了东西城、海淀、昌平“回天”地区及通州的整个价值体系以及在售楼盘,未来的土地潜力。
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今天这篇文章,我们重点来解读一下“亦庄”的历史发展及楼市特征,重点解读一下“亦庄核心区”的楼市潜力。
【1】
亦庄的城市定位:三城一区
北京四大“高新技术产业”集群
“码农”集中地
对于很多人来说,亦庄不过是一个“郊区”,而且还是“南城”。
然而却忘了亦庄在整个北京城市规划定位中,已经提高到与“海淀科学城”、“未来科学城”,“怀柔科学城”的同等地位。
2017年北京城市总体规划提出要大力发展高新技术产业,同时把“科技创新中心”功能纳入到首都四大功能之一。
同时确定把“三城一区”打造成为北京高新技术产业和科技创新中心的重要承载地,亦庄从而迎来最重要的发展“红利期”。
北京最重要的产业核心支柱就是“高新技术产业”。
“海淀科学城”,“未来科学城”,“怀柔科学城”及“亦庄经济开发区”被统称为“三城一区”的码农集中地。
而亦庄经济开发区又因而被称之为“小海淀”。
【2】
亦庄正在走向“独立”
2019年大规模“扩区”
2020年教育“独立”
亦庄近几年得到北京市的支持力度是“肉眼可见”的,可以说所谓的“南城计划”,从本质上就是“亦庄计划”。
2019年11月,亦庄新城规划正式亮相,亦庄新城范围从原来的60平方公里直接扩大到255平方公里,扩大了4倍多。
这个面积已经和丰台区相差不远了。
很显然,亦庄已经从“经济功能区”具备向“行政区”的转变可能,亦庄区似乎已经“指日可待”。
2021年4月,北京市批准经开区“独立行使教育职权”,亦庄独立学籍区正式亮相,并在当年大规模向海淀区“点招”。
可见,北京市对亦庄的支持力度和投资是“前所未有”的,仅排在北京城市副中心之后。
【3】
亦庄具备“四大核心优势”
亦庄核心区潜力巨大
亦庄优势一:坐享“三城一区”政策利好,高尖端产业集中,码农群体相对集中,购买力很强。
作为北京“三城一区”中的重要组成部分,亦庄毫无疑问是北京码农群体相对集中的版块,仅次于海淀及朝阳。
目前区域内已经引进90余家世界500强企业120个项目,投资近千亿美元,涵盖ABB、SMC、京东、小米、奔驰、拜耳,华为、等多家高精尖企业入驻,聚集众多高消费人群。
亦庄优势二:区域轨道交通密度很高,7条轨道交通线路。
亦庄的地铁规划当然是“庞大”的:除了8号线、亦庄线和17号线,未来还有四环线、29号线、21号线、102号线和城际铁路联络线。
7条地铁 1条城际,8条轨道交通数量“秒杀”几乎所有的郊区。
同时在亦庄内部交通上,还规划有有轨电车的“T1线,T2线,T3线和T4线”,简直就是一个“轨道之城”和“交通之城”。
亦庄优势三:配套齐全,生活便利,已经有了微中心的成型。
区域内有城乡世纪广场、亦庄创意生活广场、力宝广场、大族广场等大型综合类商场,拥有山姆会员店、京东7FRESH、盒马鲜生、BHG等大型综合商超。
区域内有多家大兴医院,同仁医院、北京陆道培医院、北京爱育华妇儿医院、中医药大学东方医院、亦庄医院等。
亦庄的第四个优势:汇聚优质教育资源,享受亦庄独立学籍政策。
有两所人大附、北京二中、建华实验学校、十一学校等海淀优质学校,北京这几年可以说是“不留余力”的把海淀的优质学校疏解到亦庄。
另外亦庄核心区为亦庄独立学籍区范围,独立于大兴学籍,其价值堪比东西城。
【4】
亦庄板块众多
亦庄核心区价值最高
台湖性价比最强
马驹桥有待进一步开发
亦庄主要可以分为5个板块:旧宫板块、河西板块、路东板块、台湖板块、马驹桥板块。
其中亦庄核心区包括“河西板块 路东板块”,是亦庄学籍区。
河西板块为亦庄主要的居住区,也是亦庄最好的学区。
河西区属于亦庄独立学籍区内,有人大附亦庄新城学校、亦庄实验小学中学、北京二中几个非常优质学校。
区域中间位置还有在建的龙湖天街满足购物娱乐需求。区域内有一条有轨电车T1号线,可以直接通达亦庄线。
路东板块产业结构最优片区之一,有京东、小米、信创园,片区内产业区占比较大,居住区较小,商业配套较为集中。
路东区也属于独立学籍区内,有建华实验学校,还有城乡世纪广场、经开壹广场,区域内有亦庄线经过。
旧宫板块是亦庄地理位置比较好的片区,靠近五环最北边快到南四环了,周边有6个公园环绕,南侧就是南海子公园,自然环境优越。
区域内有亦庄线、8号线经过,未来规划有29号线,区域内现阶段地铁出行最方便的片区。
但旧宫不属于“亦庄学籍区”,同时区域内生活配套一般,总体价值不如亦庄核心区。
台湖板块在大兴与通州交界处,享受“两站一街”政策利好,片区内有环渤海高端总部基地,靠近通州环球影城。
片区内地铁线路密度超高,亦庄线、在建17号线、规划21号线、规划102线、规划T4线、规划S7、京津城际。
有景山学校通州片区,规划了大型城市商业体,还有北京儿童医院,十四五规划明确提出将打造成为亦庄会客厅,未来亦庄新城形象展示窗口。
台湖是亦庄地区比较有潜力的版块,房价相对较低,规划前景好,有地铁、有学校、有医院,但主要是实施通州的“双限”政策。
片区未来有望划入亦庄,取消双限政策,将有大批人群涌入台湖市场,对房价起到带动作用。
马驹桥板块南北跨过6环,现阶段发展以及配套都不如亦庄其他几个板块,目前没有地铁路线。
未来规划有S6号线、T3号线,基本公交或自驾出行,马驹桥片区属于待发展区,是目前亦庄地区相对偏弱的版块。
【5】
限竞房“红利”已经消失
亦庄大规模开发期过去
核心区房价直逼7万
亦庄前几年是限竞房供应大户,尤其是河西板块,是限竞房的红海,最集中的时候有接近11个限竞房同时亮相。
但进入2020年后,亦庄限竞房逐渐清空,亦庄大规模开发时代终结,亦庄核心区的房价也从5万 开始突破7万 。
2021年上半年,亦庄旧宫成交一块住宅用地,位于旧宫新桥西侧,由首开住总竞得,市场指导价高达7万/平米。
亦庄已经开始“蜕变”。
预计2021年下半年,亦庄还会有3块地入市,一块位于路东区,一块位于台湖,一块位于旧宫地区。
亦庄大规模供地时代已经没有了,尤其是“独立亦庄学籍”的亦庄核心区,基本上已经没有新地块供应。
亦庄在售项目有8个:旧宫两个,和锦诚园和合生ME悦;河西两个,中铁国际公馆和京叁号;路东一个,臻珑府;台湖两个,明月听澜和万科东望;马驹桥一个,金悦郡。
随着北京市场低总价房源的去化,目前亦庄新房大部分在尾盘去化阶段,仅有台湖的万科东望和房价高达7万 的京叁号房源还算充足。
从亦庄的房价格局上看:
六环外的亦庄,金悦郡已经4万 。
5-6环的台湖,5万 ;
5-6环的亦庄核心区,7万 ;
5-6环的旧宫,6万 。
预计未来亦庄新供应的地块,价格都会6万 ,刚需客户最好尽快下手。
综合来看,台湖片区是现阶段不错的选择,房源充足、有地铁、有教育、有产业、配套正在不断完善,价格上升空间大。