房企的土地储备是现金购买(是梦魇还是未来现金牛)
房企的土地储备是现金购买(是梦魇还是未来现金牛)
2024-11-06 12:12:24  作者:滴水玫瑰  网址:https://m.xinb2b.cn/life/bly239394.html

每经记者 魏琼 每经编辑 刘紫薇,今天小编就来聊一聊关于房企的土地储备是现金购买?接下来我们就一起去研究一下吧!


房企的土地储备是现金购买

每经记者 魏琼 每经编辑 刘紫薇

调控推陈出新,土地拍卖自持渐成风潮。有观点认为,自持物业增加开发商资金压力,而且不能有效增加可售住宅供应,不利于房价稳定,该土地出让方式不可持续。

一边是业界对自持未来的担忧,另一边开发商为争夺自持地块使劲浑身解数,自持地块真的是亏本买卖么?

拍地自持成标配

6月6日,万科以25.3亿元拿下佛山一宗100%自持地块,引发了对业内对自持地块的讨论热潮,而在此之前万科已经在广州、北京分别拿下2宗自持地块,5宗自持地块的总价高达170亿元。

6月9日,杭州大江东诞生首块 100%自持商住地,同一天出让的杭州大江东前进片区住宅地块以27%的自持比例成交。

6月14日,世茂以40%自持比例拿下佛山禅城商住地。同一天,上海出让两宗“100%”自持商地,招商东航联合体以及金茂分食。

和众多政策新玩法一样,自持拿地源自北京,随后在全国推广并渐成趋势。据邦地产君不完全统计,目前包括北京、上海、广州、佛山、杭州等地在内已出让16宗自持地块,总出让价高达420亿元。

紧随其后,一大波的自持地块正在袭来。6月15日,上海推出青浦区一宗商办用地,总起价14.2亿元,自持面积不低于80%,将于7月25日开标。

珠海市挂牌3宗住宅地块给出“10年限售”的规定,多宗商业用地则要求竞得企业自持10年内不得抵押、转让及销售。

试点长租产品

自持地块作为严防高价地的有效“武器”,如雨后春笋般涌现。限地价竞自持之后,高价地在现行的土地拍卖制度下失去了生存的土壤,逐渐淡出市场。但有观点认为,自持地块并不能有效增加市场可售供应,当前多地库存告急的情况下,这种土地出让方式不可持续。

对于开发商而言,当前租售比低以及资产证券化等渠道尚未打通,运营自持物业意味着承受着较大的租金压力。但为了获得赖以生存的土地,更多的开发商主动加入这场自持竞赛中,成为第一批吃螃蟹的探索者。

自持地块能不能拿?未来出路在哪里?一系列的问题抛向了开发商。

世茂华南区域投资总监易炳顺告诉邦地产君,拍地竞自持是国家调控房地产的手段,对于房价稳定有一定帮助。自持地块出让会增加市场租赁物业,为无法承受太大购房压力的客户提供了更多房源,推出更多的长时间的租赁产品,缓解市场部分购房需求。

据了解,目前市场已出现这种产品,万科随园嘉树项目养老公寓租赁期分为5年和15年两种模式,中途可以退租,退还租金。

易炳顺认为,这种长租住宅产品与目前市场的酒店、写字楼等自持运营模式是一样的,只是换了一种物业类型。

自持是亏本买卖?

自持物业面临的显著问题是,按照当前的租售比,租金回报率是算不过账的。万科高级副总裁谭华杰曾表示,如果万科在住宅用地盖房子出租,租金回报率大约为3%,扣除20%税收,最终租金收益率只有2.4%。

当前房企融资收紧、成本上升,2.4%的租金收益率是无法支撑住宅租赁产品发展的。

邦地产君认为,自持住宅物业收益不仅仅看租金回报率,对比当前处于风口上的长租公寓,住宅租赁物业生存环境优越很多。

目前市场上的长租公寓运营商大部分没有获得物业的所有权,是在存量物业上做“加法”,面临资产不轻不重的尴尬处境,前期需要大量的资金投入,却无法享受物业升值带来的回报。

数据显示,随着一线房价攀升,我国租房人口占比在全国层面将超过30%,一线城市会超过40%,未来个别城市甚至将会有超过50%的人租房居住。住宅租赁产品发展空间大,纵观这一轮拍卖自持地块的所属城市,包括一线城市的北京、上海、广州以及热点的佛山、杭州等地,一线城市寸土寸金,热点二线城市发展潜力大,均是未来物业保值升级潜力大的区域。自持住宅产品,占据地理位置优势,未来打包资产证券化可行性高,从而获得稳定现金流。

需要注意的是,自持地块出让一般会限制总价,开发商获取自持地块楼面地价相对较低。

实行新的住宅运营模式,对开发商的运营能力和资金提出较高要求,部分实力较弱的开发将面临淘汰出局的处境。在当前强者恒强的格局下,这是市场竞争的必然趋势,强者生存,弱者出局。对于实力较强的开发商而言,或许将迎来“弯道超车”的绝佳时机。

易炳顺表示,看好自持物业的发展未来,随着行业发展成熟,资产证券化以及物业租售比等问题都能迎刃而解,必须顺应发展趋势做出改变。

转型中阵痛在所难免,作为第一批探索者,面临的环境更加艰难,但也意味获得更大的价格优势和物业升值空间。等到住宅自持运营模式发展成熟再进入,拿地成本或将提高,并不能获得更大的收益,也许只是别人吃剩的残羹冷炙。

  • 有哪些关于失恋的话语(都有哪些关于失恋的话语)
  • 2024-11-06都有哪些关于失恋的话语失恋并不可怕,可怕的是一直放不下不要跟我说对不起,我没有足够的把握会跟你说没关系女生永远比同龄的男生要成熟,这就是失恋的原因失恋首先是一种幸运,其次才是不幸我知道有一天我会忘记你,我没有期盼,没有悲伤。
  • 日本网友刷屏(日本网友爱上了这位)
  • 2024-11-06日本网友爱上了这位东京新青年没有人比我们更了解日本很多女性在结婚生子之后都幻想做个辣妈,永远都能美美的带娃,生活还是少女感十足结果却被现实生活打败,能不花妆就不化,变得开始对自己放松,变得开始柴米油盐被这些生活中的琐事。
  • 地理题高考选择题(地理高考真题回做)
  • 2024-11-06地理高考真题回做一、单选题(本大题共50小题,共100.0分)某海洋考察船的航行日志记录:北京时间8时大阳从正东方海面升起;桅杆的影子在正南方时,太阳高度为60°;日落时北京时间为19时45分据此完成1~3题1.日志。
  • 苹果电脑黑屏怎么办(解决方法)
  • 2024-11-06解决方法解决办法:强制关机后,按住shift进入安全模式开机黑屏后只有鼠标指针,这时键入电脑账户用户名的首字母一次,然后按tab,再输入登陆密码,最后回车(这个过程是黑屏的)过一会鼠标变成彩虹轮了,再过一会出。
  • 近十年nba选秀第六顺位球星(00-22赛季NBA选秀出现了23个状元)
  • 2024-11-0600-22赛季NBA选秀出现了23个状元看耀秋体育,知篮坛趣事NBA是一个新老交替,更迭频繁的高水平舞台,每年会淘汰很多人,每年也会通过NBA选秀大会输入上百名新鲜血液,每一届NBA选秀都会有状元秀,他们是球队建队的希望,有的人已经彻底水掉。
  • 硫酸蚁自身为什么没有伤害(硫酸蚁大名鼎鼎)
  • 2024-11-06硫酸蚁大名鼎鼎​最近夏天到来,天气已经热起来了,树木花草繁茂,各种昆虫也开始频繁活动,其中就有很多有毒的昆虫,有些医院每年都会在夏天时候给皮肤科调更多的人手,来收治被昆虫伤到的病患,有些医院的皮肤科在夏天时一天可能。
  • 比亚迪秦pro燃油版顶配怎么样(比亚迪秦Pro燃油超能版)
  • 2024-11-06比亚迪秦Pro燃油超能版比亚迪在国产车品牌中一直属于比较领先的,这些年也在大力发展新能源车,成果丰硕虽然比亚迪集中火力开展新能源车项目,但并不意味着它的燃油车发展倒退今天就来介绍一款比亚迪秦Pro燃油超能版,这款车从外观看绝。
  • 豆类鸡蛋哪个更补钙(鸡蛋补钙营养多)
  • 2024-11-06鸡蛋补钙营养多小时候在有考试的那天,妈妈们通常会准备两个鸡蛋一个火腿肠或者一根油条给孩子们当早餐,不但寓意好,还能够给孩子补充营养与蛋白质,也有一种说法是鸡蛋还可以补钙吃鸡蛋能补钙吗?鸡蛋中的蛋白质含量丰富,也含有。
  • 看收藏会产生流量吗(查看微信收藏的资料使用会产生流量吗)
  • 2024-11-06查看微信收藏的资料使用会产生流量吗微信收藏的视频或者图片以及其它资料如果没有被清理掉是不会消耗流量的,如果己经被清理掉了则是会再次消耗流量再次下载的收藏方法在聊天或者朋友圈界面,选择您需要收藏的内容,长按内容或照片选择收藏收藏后,点击。
  • 小乌龟一动不动和人不亲近(乌龟告诉你什么叫)
  • 2024-11-06乌龟告诉你什么叫●鱼问乌龟:“为什么你遇事就躲缩在壳中?”●乌龟说:“别人的评论重要吗?”●鱼继续问:“可是,被骂了也不在乎么?”●乌龟慢慢转身:“这就是为什么我活得比你久的原因!生活中做好我们自己很重要,别人愿意怎。