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倒计时201天，台湾新光三越位于成都温江的项目终于将揭开“神秘面纱”。这是其沉寂两年后，首次对外公布具体开业时间。

面对区域消费竞争压力及新光三越擅长的中心商圈高端品质商业样本打造，温江项目迟迟未能开业似乎也在情理之中。

饱含质疑的成都新光天地，将如何证明自己的商业地位与价值？我们以前瞻的目光，聚焦项目，聚焦区域，以现有的定位假设性思考，其塑造一个区域化、城市化的商业项目，价值几何？

01

2014年与北京华联“分手”后

内陆独资布局3项目，成都延期

大陆与台湾百货背后总是有着千丝万缕的联系，北京SKP便是一个极好的例子。

2007年，由台湾新光三越（台湾新光集团和日本三越百货Mitsukoshi合资）与BHG北京华联集团合资打造运营。2014年，“难忍七年之痒”，台湾新光三越离开北京SKP，其个中缘由难以复述。

而后，北京华联将与台湾新光三越合作运营期间学习到的经验，有效复制到此后的项目中，加强了自主编辑卖场能力和自营能力。

台湾新光三越百货除去在台湾本土持续扩张外，大陆市场也相继于2015年6月、2017年8月开出苏州新光天地和重庆新光天地两大项目。

然而，其在成都的扩张却明显受阻，温江新光天地长时间处筹备期，迟迟未能开业。

苏州新光天地（图源：新光天地官网）

重庆新光天地

不同于重庆项目，成都新光天地与苏州模式相仿，为政府到台湾招商后，新光三越拿地自建项目。

但不可回避的是，成都项目的区位，相比苏州与重庆所处的城市中心商业区域而言，劣势明显。长时间品牌的不信任，使得成都新光天地在招商层面难度剧增。

* 苏州新光天地位于金鸡湖东黄金地段，与地铁1号线时代广场站连通。

* 重庆新光天地处渝北区嘉州商圈，与轨道交通3号线嘉州路站实现无缝连接。

擅长打造高端项目的新光天地，面对成都项目所处区域商业格局，匹配度的不适加上近距离项目的直接攻击，定位不清晰的问题在早年间一直被行业苟同。

事实上，在新光三越早年的计划中，成都项目应是优于苏州及重庆项目先行开出。

02

成都新光天地的“城池”

如今是何局面？

我们来看一看，新光天地成都项目一直延期未开业，期间发生了什么？

信息来源：天眼查

分别于2014年、2017年、2019年，新光天地经历了三次较大的企业信息变更。

2014年8月，从原有新越投资（香港）有限公司独资，新增股东新光三越（中国）投资有限公司。这一年，也正是新光三越与北京华联“分手”的一年。

2017年7月，项目主体建设完毕，也在彼时，项目新增两名高管职位——董事长郑瑞铭、总经理KIMIHIRO MATSUMOTO。同年11月，项目经营范围发生变更，零售新增水果、蔬菜、肉类、农产品等超市常规消费品。

2019年4月，企业在四年间，首次加资4.5亿元，新增额达60%，这一大笔资金投入，也充分体现出其对成都项目发展的信心犹存，至此公司注册资金增至12亿元。

从大陆公司的成立，到高管的变更，再到近期的注资，可以看出新光天地一直在通过多维度支撑成都项目向好发展。

2019年4月30日，成都新光天地内部首次公布开业倒数日期，也宣告着2019年11月30日，成都新光天地将正式迎来开业。

2019年4月30日首次公开开业倒数期

购成都从成都新光天地相关人士处了解到，“超市已确定为美丽市场，影院入驻英皇。目前开业时间内部已敲定，其他还以官方披露为准。”

重庆新光天地内「美丽市场」超市

事实上，早前传言，重庆和成都项目均将入驻英皇院线，重庆新光天地的开业，最终影院落地确为英皇影院，此次成都项目也定与英皇院线签约，成一加分项。

同时，购成都也从其他渠道独家获悉，成都新光天地内部正在与奥莱洽谈，百货或将引入此业态。

购成都实地走访成都新光天地，目前项目主体已经建设完毕，从外部来看，品牌似还未落位装修。

从目前外部呈现出的效果来看，成都新光天地两侧建筑主体，加上中间街区式梯级连通形态，必须得承认，新光天地还是较一般的购物中心更具设计感。

而其定位“美丽的购物及生活公园”，也证实了成都项目将在生活升级上发挥新光的细节优势。

显然，这不同于重庆新光天地的定位侧重，“城市中的生活城市”定位直接昭示着新光天地的发展“野心”，齐全的化妆品组合及大牌奢侈品门面布局，直指城市级商业定位。

或许，从另一面来看，重庆多中心、多商圈的商业呈现形态，成都并不适宜。以成都远洋太古里、成都IFS撑起的春熙商圈，城市向南发展下“爆发”的金融城商圈，似乎才能有效匹配城市级商业聚集。

而依靠场景营造，成都新光天地能在温江站稳脚跟，也不为是新光三越在大陆发展区域级商业的全新突破。

03

周边竞争对手“戏”足

如何差异化站稳市场？

不可否认的是，成都新光天地所处地理位置着实有些尴尬。

一街之隔正对已深耕温江四年的珠江广场以及日资百货伊藤洋华堂。

西北侧不到600m范围内，还有满足日常消费的家乐福“坐镇”。

温江各类客群的日常消费及生活娱乐、家庭教育，依托这三个商业，已经完全可以满足。

我们可以更加具象的开始思考——

成都新光天地到底该如何招商？如何打造差异化？如何保留自己在商业项目打造上的特色，而又完全不脱离区域消费客群的需求，呈现出项目高端氛围营造下的高匹配度。

从正对的珠江广场及重庆、苏州新光天地的招入品牌情况来看，我们似乎也可窥得成都新光天地可以突破的一些方向。

在实地探访成都新光天地的同时，我也进一步了解了珠江广场的最新面貌。

从一楼HM、ZARA等快时尚品牌的聚集，到三楼儿童零售、儿童早教的全域覆盖；到三楼烤匠，四楼谭鸭血、青柠记忆、金韩宫、黄记煌等多元餐饮；到五楼“云朵公社”内的儿童运动馆、蹦床俱乐部等露天娱乐空间及新式餐饮业态。

珠江广场已然呈现出最为适配的区域商业样本。

同时，珠江广场业绩的逐年增长也从侧面加重了台资的经营信心。

然而，值得思考的是，珠江广场此前引入的ZARA兄弟品牌Pull&Bear，在近期也宣告闭店，成都仅剩凯德新南和大悦城两家门店。

一定程度上，也证实了二圈层卫星城商业对大众知晓度不高的快时尚品牌留存度较低。

因此，未来在这个区域还是应当规划招引大众熟知品牌，在品牌创新上必须把握好尺度。新光天地在苏中及重庆差异化招入的小众设计师类品牌，落地在成都项目上或需更为慎重。

实地探访下来，不难发现珠江广场在化妆品上的缺位。

不过这也恰好是新光三越所擅长的品牌招入方向，毕竟重庆新光天地正是拥有重庆最齐全的化妆品组合的商业中心之一。

重庆新光天地大牌化妆品云集

此外，在空间打造、场景氛围营造上，新光天地自有一套理念。

这可从苏州、重庆两个项目上窥得一二。

重庆项目拥有华西地区室内最大的双层旋转木马，室内篮球场、歌剧院以及亚马逊热带雨林风格的攀岩区；

苏州项目拥有主题和特色化的空中花园露台，呈现出亦如苏州园林里园中套园景观。

因此，在化妆品的引入及场景的营造上，新光天地有其在大陆精准定位发展下的优势，而成都新光天地在地理位置上的局限性，选择性、针对性的突出招商、运营、氛围营造优势，有效提升区域消费和体验品质，是其在成都温江发展的最后一剂良药。

作为一个20万平方米复合式购物中心，从目前的基础信息来看，除去A区—C区的“盒子”型卖场外，规划拥有一条长约200m，宽约20m的长型布道广场——欢乐大街，官方定义为成都最具特色的新地标，终年将进行街头艺术、市集、球赛转播、以及歌友会；

同时，项目外侧的樱花林及依照巴比伦空中花园概念打造的4000平方米的花园露台，或许也将成为未来的一个场景“标签”。

依托这些独有的场景营造优势，如何合理利用，把人流量转化为商场的客流量，如今需要成都新光天地更为深入的思考。

对于项目所处的二圈层卫星城市温江来说，在全市功能性定位“健康功能产业园区”下，整合引进的多家外资医疗、医美品牌，也需要高端商业项目给予支撑，有效协同发展。

对于成都新光天地来说，延期这些年，需要的是自我突破，用自我革命式的商业打开未来多区域发展的窗口。可理解的是，因新光天地自身的高起点，它所面临的业内“期望值”和“压力”较大，无怪乎在离开业仅200余天的时间里，它依然相当低调。