文/檀扒爷
法拍房,是真的碰不得?
这个问题,很多读者都单独向我们咨询过,但一一作答之后,还是有人心存疑惑。
鉴于市面上的文章多数只局限于理论,所以我们一直在等一个机会,用点对点的实际案例分析来讲清利害关系。
那么今天,案例出现了,最近有个“非常棘手”的法拍房爆出,我们按图索骥,来看看法拍房的风险究竟在哪里。
当然,有风险也会有收益,所以文章最后,我们会推荐4个目前较大的司法拍卖网站。
相信看了今天的文章,您要么从此放弃法拍房的念想,要么从此变成老兵,能从多数人未曾关注的领域内“收获机会”。
下面我们开始。
背景
不知道大家还记不记得今年5月宣判的“13岁少年杀害10岁女童案”,昨天又有媒体又报道了一点新后续。
本身案件发生在2019年10月,今年的判决结果是凶手未满14岁,所以免于追究刑事责任,于是顶格处罚,只有三年收容教育,这个判决结果引起了很大争议。
不过,这不是今天讨论的重点,因为法律问题自然有专业人士去积极推进,当时我记得,判决结果里还有一条赔偿,记得没错的话一共是128万。
后来今年10月份,又有媒体爆出凶手父母拒绝赔偿,也拒绝道歉,简单说就是老赖的经典面孔:要钱没有,要命一条。
于是,法院强制执行:司法拘留 房产司法拍卖。
那么根据荔枝新闻报道,11月3日上午10点,这套房产正式开拍,根据报道,这套房产的市场价格是163万左右,起拍价114万,整场拍卖共有5344人围观,但始终无人出手。
那么无人出价,房产“流拍”,根据报道,相关执行部门会重新调价,二次拍卖。
根据上图的线索,我们找到了二次拍卖的页面,发现同一套房子,起拍价已经落到了100万,而且可以线上贷款。
脱离开案件影响,一套160万的房产,现在有机会100万入手,这是相当诱人的机会。
据我们来自东北的同事讲,该套房产所处的位置,属于核心区域,根本不愁卖,那为什么会第一次拍卖会流拍呢?
我们分析下来,原因有两部分,首先,该凶案社会影响很大,社会关注度很高,手段残忍,从多数媒体的报道中得知,该套房产又是主要案发地点之一,所以多数人只敢围观,对于出手还是心存芥蒂。
但大家知道,其实案件对该房屋价值的影响会很快消散,莫说7、8年,就是2、3年后再有人提起该凶案,能从记忆中第一时间与该套房产联系起来的人也不多。
那么,这是不是就代表该房产能够入手呢?
我劝你等等,看完下面的内容再说。
利害关系在哪里?
鉴于被执行人此前的行径恶劣(拒绝赔偿、拒绝道歉、帮助凶手隐瞒罪行),这几点同样受到了广泛关注,结合竞买规则来看,两个被执行人几乎一定会利用规则,层层设卡,阻碍这套房产的正常交易。
废话不多,我们直接来看竞买规则中的重点:
上图中一共有5处标黄,这都是重点,我们一个个来看。
首先,拍卖品的实物现状问题,这一点明确标识了法院不负责,那么被执行人是否存在恶意毁坏房屋的可能?
答案是非常可能,但问题相对不大。对于屋内的陈设、装饰这种,毁坏也无所谓,毕竟多数人入手后也打算全部换新。
但大家在思考时千万要考虑一种可能——房屋的主体结构是否被做过手脚,在此前的案例中,我们见到过被执行人故意毁坏房屋承重结构,导致该房产甚至整栋楼必须修缮后才能居住,这笔修缮费用,很可能需要竞买成功的人埋单。
请相信,不少社会巨婴都怀着“自己得不到,也不让别人得到”的想法。
其次,自行办理房屋交接手续,所谓自行办理,其中有可能的,最麻烦的一点是该套房屋房产证上的名字,和被执行人名字不是同一个人?
有相当部分的老赖会提前准备,将名下房产转移登记。虽然此项操作不合法,而且可以追回,但不得不说这是横生出来的枝节。
再次,该房屋中的户口问题,这是天坑,大家注意看。如果该法拍房中留有户口,是需要竞买人自行处理的,这个问题处理起来非常糟心。
注意,目前部分地区的法律中是有相关“户口迁移”的规定的。
在2018年5月1日起实施的《上海市常住户口管理规定》中,第三十二条规定:
“ 房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移,现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的,房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出,对拒不迁出或者无法通知的,可以直接将其户口迁至社区公共户。”
不过,这并不代表问题解决了,在实际施行过程中,该条款多数用于正常的房屋买卖交易,法拍房的情况特殊,如果里面的户口所有人与本案无关,而且失踪了怎么办?
不好意思这类情况,恐怕当地户籍机关也很难办,唯一比较便捷的解决方法是找一种叫“清户公司”的组织,这里不做详解,感兴趣的读者可以自行检索。
最后一点是天坑中的天坑,该套房屋的所涉欠款,是需要竞买人补缴的,水、电、燃气、取暖费用,怕是走到这一步的人都会狠狠被坑一笔。
以上,针对法拍房,这里还是建议大家谨慎出手,不过如果能将以上所有负面因素看下来,收益还是不错的。
虽然现在市面上有专门解决这些困难的机构,不过相应费用也不会低。
最后,如果大家仍然对法拍房感兴趣,可以去以下四个网站挑挑看,说不定就捡漏成功了呢。
首先是中国拍卖行业协会的司法拍卖平台,属于官方组织,标得很全,不只有房产:
其次是“人民法院诉讼资产网” ,同样是官方组织,会更新各类诉讼资产动态:
再次是阿里、京东两大平台,属于互联网巨头旗下的拍卖平台,好处是网站设计美观,还可能有附加的金融服务,坏处是参与竞价的人会很多,可能影响最终的竞拍价格。
以上,我们还是要提醒一遍,法拍房,入手需谨慎!