哪些板块创新低(5个月跌6000元)
哪些板块创新低(5个月跌6000元)
2024-11-22 04:19:21  作者:寳呗吥哭  网址:https://m.xinb2b.cn/tech/yqj102547.html

临近年底,很多人因资金周转开始低价抛售房源,“砸盘侠”越来越多。

目前南京二手房库存(除去句容的12376套)已超13万套,库存压力肉眼可见,部分业主想尽快脱手,唯有降价卖房。



今天,笔者发现河西的万达西地一期成交了一套房源,建面约87.78㎡,总价411.5万,单价约4.7万/㎡


这套房源原先挂牌总价429万,后降价17.5万成交,成交周期大概4个多月。


翻看历史成交记录,小区今年来成交房源不多,根据链家显示,仅三套。小区在今年5月份成交了一套同面积段房源,单价约5.3万/㎡。相比之下,小区房价5个月跌了约6000元/㎡


87㎡、单价约4.7万/㎡什么概念?

按照时间线来看,4.7万/㎡的价格还停留在2019年,房价回到3年前,业主妥妥的“砸盘侠”。


据了解,业主已经看好了新房,准备置换,急需用钱,所以才低价卖的。

目前小区80多平左右的户型,市场均价在4.9万/㎡上下,110多平的户型,市场均价在4.5万/㎡左右。

小区成交价下滑,业主的心态也受到了波动,这一年来的挂牌均价已从5.1万/㎡降到了5万/㎡。有波动但不大,小区目前在售房源47套,挂牌量不算太高。


链家在售房源中,不乏有4.7、4.8万/㎡的房源出现,大多都是110㎡以上的大户型,只有这一套81㎡的小户型,且位于低楼层,如果遇到合适的有缘人,也许就被接手了。


万达西地一期地理位置优越,紧靠河西万达广场,距离地铁2号线集庆门大街站约500米,周边配套齐全。小区目前对应的学校是陶行知小学和中华中学上新河初中,学区一般。

2020年4月,万达西地一期成功更换为万科物业,万科物业入驻后,小区环境有了极大的改善。


其实在成功换物业之前,万达西地的业主们已经和旧物业远宏物业整整斗争了6年,因小区管理一塌糊涂,环境糟糕,门禁、电梯无人维护,居住人群混乱,安全得不到保障,业主苦不堪言。

万科物业进驻后,对小区的问题进行了一一整改,给予了业主安全感和信心。

小区就分布在商业街的两侧,体量并不大,门禁比较严格。


小区居住环境有了明显的改善,干净清爽。


小区内的各种设施齐全,室外运动场地 儿童游乐场所,保养的都不错。


不过,小区也存在一些弊端,比如临街的房子,会受到噪音的影响,以及靠近万达广场,也会有一些干扰。


在河西万达广场附近,有三个小区很受追捧,名校学区房苏宁睿城、位置环境俱佳的星雨华府、以及吃喝相当方便的万达西地。

万达西地虽没有像苏宁睿城那样的顶级学区,房价因此受限,但也更稳定,比较适合预算有限的年轻人居住。


鼓楼的顶级学区房芳草园,最近成交了一套建面约86.79㎡的房源,总价445万,单价约5.1万/㎡


就在10月初,小区成交了一套同类型房源,80多平、高楼层,单价约5.1万/㎡。


2017年,同为7层楼栋的低楼层房源还能卖到5.2万/㎡,80多平5.1万/㎡的单价俨然已经回到5年前!


据中介透露,最近成交的这套房源是多层楼栋的顶楼,房源面积相对较大,业主的孩子还占着5年级的学籍,所以价格较低。

根据成交数据来看,曾经小区五六十平的房源更受欢迎,均价在6.5万/㎡以上。如今,小区成交房源不多,大多为80㎡以上的房源,均价在5万/㎡以上。

受市场大环境影响,相比去年,今年的房价下滑不少,成交周期也在拉长,曾经百日内能成交,现在部分房源挂牌2年才成交。

挂牌均价上,小区去年的挂牌均价约6.9万/㎡,目前跌至6.4万/㎡,并且最近的成交均价仅5万/㎡出头。


南京几乎所有顶流学区房都和芳草园有着相似的命运。

蓝天园:2021年成交价7万 /㎡;2022年成交价6万/㎡

西康路3号:2021年成交价9.4-10万 /㎡;2022年成交价8.5-10万 /㎡

峨嵋岭:2021年成交价9.1-10万 /㎡;2022年成交价7.7-8.8万/㎡

如今顶流学区房价格有所回落,有需求的买房人可以好好挑挑,议价的空间也比较大。

针对学区房,笔者认为,未来学区房的概念会慢慢淡化,但顶流学区房的优势短期内无法代替,学区房依然可以买,但尽量避开只有学区却毫无居住属性的房子,且放弃投资学区房的念头

芳草园分为南片和北片,北片距离芳草园小学更近。小区建成时间很早,但整体环境还不错。楼栋在绿植的掩映下,尤为好看。


窗户外晾晒了不少衣服,整体不太美观。


小区原有些水景,不过时间久远,早已干涸了。


一大片的阳光草坪,绿油油的,也未见杂乱的垃圾,维护得很好。


路上也很干净整洁,不过有些电瓶车停在单元门门口以及路边,这是老小区的“通病”,不过停放得整齐有序。




河西北早期的豪宅代表,恒盛金陵湾最近成交了一套建面约121.28㎡的房源,总价695万,单价约5.7万/㎡。


这套房子最初挂牌价为720万,前后调价8次,共降了25万,足见业主心里的纠结。


今年7月份,小区成交了一套同类型房源,总价746万,单价约6.2万/㎡。相比之下,小区房价4个月降了约4000元/㎡。


据了解,目前恒盛金陵湾卖房非常卷,只要是急售的,一家比一家低。正因为有这些砸盘侠的存在,小区房价才会被逐渐拉低。

今年上半年,小区房价还在6万/㎡以上,甚至高达8万/㎡。下半年小区基本只能卖到6万/㎡出头,甚至出现了5万 /㎡成交的房源。

从挂牌均价中,业主的心态便能窥见一二,受市场影响较大,去年10月挂牌均价还高达7.3万/㎡,如今仅6.7万/㎡,一年挂牌均价降幅约6000元/㎡,心态极其不稳。


恒盛金陵湾是树人小学、中学的学区房,学区房市场降温,买房人可选的小区、可捡漏的房源更多,小区的成交情况受了影响。

作为河西龙江时代的早期豪宅代表,虽交付多年,但如今恒盛金陵湾还留存着当年的豪宅气质。


金陵恒盛湾整体建筑为Artdeco风格,辅以台地设计和组团绿化造景。


物业管理得相当不错,植被青葱翠绿,地面整洁。


单元门也颇有质感,两侧的氛围灯显示出低调的奢华。


绿树成荫,羊肠小道,氛围感拉满。走在小区内,就像身处公园里。


小区的优势很明显:河西的顶尖城市资源 优质教育资源,非常适合既有学区需求,又注重居住舒适的人。

现在价格回落,更是买房人捡漏的好时机。在笔者看来,这样的房子,既有学区加持,又有豪宅属性,其跌幅应该在可控范围内。

只是目前仍然处于买方市场,且二手房库存积压,所以房价回到了理性、平稳的水平。它的价值,远比那些只有学区的“老破小”要大得多。

历史纪录中,一套成交周期仅8天,单价达6.6万/㎡的房源也印证了这一点。


——

10月南京二手房成交5567套,比9月的6757套减少了1190套,环比下跌17.61%,同比去年10月下跌约4.5%。

最能体现楼市冷暖的二手房市场并未回温,前期释放的二手房带押过户政策效果不明显。

目前仍是买方市场,成交以价换量居多,议价空间仍处于历史高位,年末是刚需捡漏的好机会。

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