济南本地人向来都有老城情怀，这是无可厚非的，济南老城区的地段条件优越，配套齐全，生活气息也比较浓厚。
不过正如硬币的两面，老城区的优势也是其劣势，老旧小区太多，影响了城市环境面貌，也就导致年轻人不怎么喜欢老城区的项目。
最近，洪楼片区又有一新项目诞生，它就是去年济南铁路局拍得的原黄台铁路货场地块，现在的高铁熙悦府。
这个楼盘怎么样呢？
土拍情况2021年12月6日，济南铁路房产建设集团有限公司以100409万元的底价摘得原黄台铁路货场地块A-1，楼面价为7045元/平。
高铁熙悦府位于洪楼片区，济南历城区北园大街东南、胶济铁路北侧，开发商为济南铁路局所属的高铁置业建设开发。
项目占地面积67865平，容积率2.1，绿化率44%，规划9栋住宅，包含17栋16-18层小高层、2栋12层小高层和1栋10层洋房，共1361户，均为毛坯。
（项目鸟瞰图）
项目的户型为80平、95平、100平、110平、115平、120平、135平和137平。
（户型图）
周边配套交通
项目靠近二环东路、北园高架和二环东高架，距离2号线七里堡站约1.2公里，距离2号线历山路站约1.5公里。
教育
项目已经签约历城二中教育集团，另外项目配建一所9班幼儿园和一所45班九年一贯制学校，可容纳2400余名学生就学，学校将于2024年6月建成移交，2025年投入使用。
（学校效果图）
商业
项目商业配套比较成熟，附近有荣盛时代广场、大润发、银座、印象城、悦立方等。
（印象城效果图）
销售情况目前项目并未对外公布价格和首开时间，项目周边在售的项目很少，仅有前段时间首开的银丰国泰江悦。
银丰国泰江悦首开楼栋为3#和10#，毛坯小高层，均价在16500元/平左，结合这个价格来看，高铁熙悦府的首开价格定在小高层1.6w、洋房1.7w左右，是比较有性价比的。
光照分析项目暂未确定首开时间，所以小U就以17#楼为例给大家分析一下光照。
判断依据：
依据（一）17#楼南侧（20#）和东南侧（19#）建筑物的总高度以及楼间距等
依据（二）根据规划局公示文件数据建模，参考专业软件计算结果得出。
免责条款：由于规划设计变更，现场施工精度等影响，本日照测评与实际日照情况无法完全吻合，仅供购房者参考，最终以政府部门出具的数据为准。
工程进度经过小U的实地勘测，目前项目正在建设中。
户型115㎡，3室2厅2卫
优点：
1、户型方正，南北通透，采光和通风效果好；
2、入户玄关设计，保证了厅内的安全性和距离感，增加了私密性；
3、三开间朝南，两个卧室朝阳，采光充足。
写在最后在小U看来，高铁熙悦府是一个优缺点都很明显的项目。
项目的优点有：
一、学区是项目的主要卖点之一，项目已经签约了历城二中＆稼轩学校，教育方面比较有保障，而且项目代建幼儿园和九年一贯制学校，距离项目很近，接送孩子上学很方便；
二、项目的容积率不高，都是小高层和洋房的产品设计，居住体验比较舒适，户型设计也比较中规中矩，比周边老小区优秀不少；
三、项目的交通比较便利，距离地铁2号线历山路站和七里堡站在1km左右，距离北园高架和全福立交桥也很近，而且项目周边生活氛围浓厚，生活便利度比较高。
项目的缺点有：
一、项目最大的缺点就是噪音影响，南侧的胶济铁路距离最近几栋楼只有80米左右，而且北侧北园高架和项目直线距离也只有不到300米，受噪音影响比较严重；
二、项目周边的城市界面非常一般，周围除了绿城明月风荷是新建小区外，其他大多以老小区和厂房为主，片区整体面貌一般，居住环境谈不上优秀；
另外项目的正下方是地铁2号线，也会对社区居民有噪音等影响。
综上所述，高铁熙悦府的优缺点都很明显，至于值不值得购买还是得看价格，小高1.6万、洋房1.7万算是正常价格，低于这个价格的话，性价比还算不错，高于这个价格的话，那就没多大意思了，所以还是等价格公布之后再权衡一下吧。
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