今年5月以来，在密集的“稳楼市”政策支持下，房地产市场开始进入复苏通道，6月温州由于安置房大量备案的原因楼市数据上升，仿佛在酝酿回稳迹象，但进入7月，市场数据未能继续保持，出现回落。

朗指院数据显示，7月温州楼市成交面积小幅回落，全市新房成交31.04万方，同比下降53.8%，库存总量下降至626万平方米，去化周期15.5个月。土地市场依旧冷清，全市涉宅土地供应4宗，成交3宗，成交建面17.94万方，成交溢价率14%。在二手房市场数据上有小幅上升，7月市区二手住宅成交套数1429套，成交面积14.99万方，环比上升15.9%。

7月市场究竟如何，朗指院带你一探究竟。

一、楼市政策

7月中央再定调：用足用好政策工具箱，首提保交楼、稳民生。强调要稳定房地产市场，坚持房子用来住的、不是炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，压实地方政府责任，保交楼、稳民生，旨在促进楼市回暖，刺激市场，恢复购房者信心，为企业纾困，为民生托底。

而温州地方上市区则是补充了购房补贴细则，瑞安及苍南先后出台购房补贴，同时《关于进一步规范商品房预售资金监管实行工程建设节点管理等有关问题的通知》等文件相继出台，在内容上提出要进一步加强对资金监管账户管理，专款专用；在满足交楼的前提下适度宽松，让房企提取监管资金依法依规、有章可循；确监管部门、监管房企、房企以及相关单位（施工单位、监理单位）的责任，利好购房者。

二、温州市一级市场情况

（1）七月全市宅地：土地供应大幅减少，全市仅成交3宗土地，市区仅占1宗，溢价率0%。

7月温州市涉宅土地供应4宗，成交3宗，成交建面17.94万方，成交溢价率14.2%。

7月温州市区涉宅土地供应1宗，成交1宗，成交建面4.22万方，成交溢价率0%；

经过6月的集中推地后，从由国企托底中已经能感受到土拍市场的“冷”，7月温州土拍市场依旧处于“低温线”上，出让地块宗数大幅下落，市区仅成交1宗地块且以底价成交。

（2）八月涉宅地块：全市预计出让5宗地块，市区3宗，郊县2宗。

三、温州市二级市场情况

（1）温州全市供求：供应量、成交量“双减”，楼市快速回温艰难。

2022年7月份，全市商品住宅供应28.56万平方米，环比下降23.6%，同比下降59.1%；销售面积为31.04万平方米，环比下降32.0%，同比下降53.8%；供销比0.92；

2022年1-7月，全市商品住宅累计供应236.16万平方米，同比下降51.7%；销售面积为235.65万平方米，同比下降58.2%；供销比1，整体供求平衡。

新房方面，7月低迷算是比较正常的现象。原因也不难理解，一是受传统销售淡季的影响，另一方面6月份“昙花一现”的热闹主要是来自于大量的安置房成交，刨除这方面的特殊数据，对比今年上半年的新房住宅数据可以知道，7月份才是比较复合当下低迷的真实市场数据。

（2）全市价格走势：环比上升0%，同比下降11.2%。

2022年7月份，温州商品住宅价格为17624元/平方米，环比上升0.0%，同比下降11.2%，与上月价格持平，没有出现浮动。

（3）区域供应：平阳县批准上市面积最大，瓯海区供应面积环比增幅最大。

2022年7月，温州商品住宅平阳县批准上市面积最大，为8.06万㎡。瓯海区供应面积环比增幅最大，增长98%；瓯海区供应面积同比增幅最大，增长62%。

（4）区域成交：平阳县住宅成交量领跑全市，郊县楼市表现活跃。

7月平阳县商品住宅成交量领跑，共成交455套，中南·漫悦湾单盘贡献138套，占据平阳县成交（30%），表现优异。

区域成交前三分别是平阳县、苍南县、瓯海区，本月成交多集中于郊县，郊县成交占据全市总量65.8%。

主城区中瓯海区成交居首，共成交商品住宅333套。成交大幅度下降（环比下降44.6%），首开·第五大道单盘贡献63套，表现优异。

（5）全市库存去化：库存下降至626万平方米，去化周期需15.5个月。

截至2022年7月底，温州商品住宅可售面积为626万平方米，环比下降0.4%，与上年同期相比上升6.8%。

按照近12个月平均销售情况，库存需要15.5个月消化完毕，环比上升1.0个月。

（6）市区交易市场：新批9.83万平方米，环比下降19.6%，同比下降66.4%。

2022年7月份，温州市区住宅供应9.83万平方米，环比下降19.6%，同比下降66.4%，销售10.95万平方米，环比下降40.8%，同比下降64.4%，供求比0.9；

2022年1-7月，温州市区住宅累计供应72.77万平方米，同比下降67.3%；销售面积为92.61万平方米，同比下降64.6%；供销比0.79，整体供小于求。

（7）市区成交结构：110㎡以下刚需产品、110-144㎡首改产品维持高位。

7月成交主要来自第五大道、美的旭辉城、东宸里、天悦等项目。110㎡以下刚需产品、110-144㎡首改产品维持高位，占比92%；144-180㎡再改产品成交占比3%。

2022年1-7月温州市区成交以110㎡以下产品为主，占比56%。

（8）市区库存去化：需13.9个月消化完毕。

截至2022年7月底，温州市区商品住宅可售面积为236.6万平方米，环比下降0.5%，同比下降7.8%。

按照近12个月平均销售情况，库存需13.9个月消化完毕。

（9）市区二手房市场：成交量有所回温，环比上升15.9%。

2022年7月，市区二手住宅成交套数1429套，成交面积14.99万方，环比上升15.9%，同比下降47.9%；

2022年1-7月，市区二手住宅成交面积110.19万方，成交套数10506套；鹿城区成交面积63.9万方，共计6456套，占市区二手住宅成交量61%。

四、温州市交易排行榜单

1、销售套数排行榜：苍南县金色蓝湾以320套的销售套数位居首位。

2、销售金额排行榜：瓯海区首开·第五大道以2.47亿元的销售金额位居首位。

3、企业权益销售排行榜：万科以3.55亿元的销售金额位列第1位，保利和首开位列第2位和第3位。

4、企业全流量销售排行榜：绿城以7.31亿元的销售金额位列第1位，保利和中梁位列第2位和第3位。

朗言密语：

当前，对于温州房地产市场，多数人的态度都还是很悲观的。虽有中央政治局会议的“用足用好政策工具箱”，以及降息、温15条等政策持续加码，但在这种悲观的情绪下，仍造成了 7月楼市继续在低坑里运行。

我们认为，市场过度地放大了情绪，房地产行业发展进入新周期，稳定房地产市场的政策，房贷降息等密集出台，标志房地产市场短期见底；但长期判定是见顶的，房地产市场总量增长时代结束。

可是房地产行业总量见顶并不等于行业没有增长，今后的结构性增长机会仍然存在，未来房地产企业应回归产品，回归用户，从追求规模增长转向有质量增长。这是个痛苦的转型历程，整个行业要为这个转折买单，这也是当今市场仍要在底部徘徊的根本原因。

当然房地产行业发展的底层逻辑并没有发生变化，如房价涨跌本质上是由人口增量与土地供应决定，楼市调控的底层逻辑是产业聚集带动人口聚集形成市场供需平衡。从这个逻辑看，经济的振兴促进人口增长仍是温州楼市兴旺之本，而供求关系是决定楼市当前调控和今后楼市平稳发展的主要因素。

所以，我们第一句话是：在楼市低迷状态下，谨慎出让大批量土地，谨慎以明显降低价格出让土地。第二句话是：目前救市首先是救信心，救信心首先要救开发商，这个也是中央政府提出的“保交楼”核心所在。