北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥，刚需买房，手中150万想买300万以上的房，中介说只能买满五唯一的，麻烦请科普一下到底怎么算买五唯一。谢谢

回答：

1、 满五唯一，就是房产持有满五年和家庭名下唯一房产的意思。只是分几种情况。简单说分为公房、商品房和保障性住房。

2、 公房是否满五年以三个时间为准，哪个早算哪个。合同签订日、房产登记日、第一笔钱缴纳日（公房没有契税，只要是第一笔钱就算）。

商品房看两个日期，一个是房产登记日，一个是契税票的日期。

有个特殊的，就是直系亲属之间赠与。赠与之后也按照之前的登记日来计算，也就是不影响年限延续。

3、 唯一，按照家庭为单位进行审核，理论是应该包括未成年的子女的。但在实际中有漏洞，地税只审核父母名下或子女名下，也就是单独审核，把未成年子女当做独立家庭看待。

所以有些家庭为了避税，在卖房之前把房产赠与子女，只缴纳指导价3%的契税。这样就做成了满五唯一，卖房时能省不少钱。

这个漏洞估计是故意给留的后门，给以后的调控留下空间。如果房价再上涨，那肯定会被堵上。

4、 保障性住房，包括经适房、两限房、自住房等等。经适房还分一类二类，一类里还分新旧，缴纳的土地出让金不同。三定三限房相当于限竞房吧，只有限售五年，不用交土地出让金。

保障房，都是五年之后才能正规的过户交易。即便做成唯一，也要缴纳土地出让金，还是影响贷款，只是少交了税。而且就算是过户给直系亲属，房本上虽然现实为商品房，但实际纳税时还按照之前的性质算。

大概就是这些，中介在将房子挂牌时，会进行审核的，一般不会出错。弄错了就找他们要说法，在合同上提前约定好就行。仅供参考。

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