12月15日,历时三天的青岛第三次集中土拍落幕。
这个时间点,全国22城第三轮集中供地已经“棋近终局”,广州、深圳、杭州、苏州、上海、重庆、成都等14个城市都已经完成供地,整体而言,溢价率降低、出让条件优化、竞拍门槛下调是本轮土拍的特点。不过,即便土地出让规则有所松绑,房企拿地的热情仍然明显减弱,低温运行、底价成交是普遍现象。在资金环境持续偏紧、楼市下行压力较大的情况下,底价成交与国企兜底成为主流。
青岛的情况也差不多。
本轮集中供地青岛共推出45宗地块,总土地面积131.4万平方米,起拍总价151.48亿元。其中,涉宅用地40宗,出让面积123.21万平方米,占总出让面积的93.77%。
最终,第三轮土拍成交42宗地块流拍三宗,收金133.3亿元,整体溢价率0.7%,低温运行。
此前,5月中旬启动的青岛首轮土拍挂牌63宗地块,最终成交61宗地块收金135亿元,整体溢价率2%;9月初的二轮供地推出87宗地块,成交76宗地块收金278.6亿元,整体溢价率0.46%。
本轮土拍的诸多情况,各路专业媒体早已详陈细解,在此不再赘述,仅从翘脚围观的角度,聊一聊三个非关键词:流拍、溢价、缩量。
流拍各有因
三宗流拍地块分别为即墨环秀地块、城阳亚洲杯旁地块和高新区唯一地块。
在12月13日下午进行的首日土拍中,即墨南大门国际商贸城千亩商住地再次流拍。该地块属于商住综合用地,占地面积58790㎡,容积率2.9,计容建面170491㎡,楼板价2462元/㎡,总价41975万元,还须配建租赁型人才住房15344.2平方米。业内人士认为,有关部门承诺的配套小学等诸多承诺落空,是流拍的原因。另有说法认为,配建的人才公寓是金茂内定,金茂不出手别的房企不便参与。
12月14日下午,本轮土拍高新区仅有的一宗地块遭到流拍。该地块位于新悦路以东,海月路以西地块,是规划教育用地南侧(清华附中)住宅用地,占地面积约15万平方米,容积率2.0,规划建筑面积约30万平方米,起拍楼面地价4000元/平方米,起拍总价10.83亿元。
综合算下来,地价10.83亿外加支付学校建设资金3.25亿,拿地总成本14.15亿,折合成本超过5200元/㎡。
关于这个成本价,业内的意见是:大家都不傻。
12月14日上午,城阳亚洲杯旁地块有人报名、无人出价遭流拍。该地块位于城阳区城阳街道靖城路西、礼阳路北,为商住地,占地面积38098㎡,规划建面80816㎡(住宅建面61277㎡,商业3539㎡,旅馆用地16000㎡);此外划拨建设租赁型人才住房6808.6㎡,不少于170套;容积率2.3,楼板价5059元/㎡,总价4.09亿元。
卓易数据显示,其中23830.1㎡的租赁型人才住房采取提取资金的形式,共计1.2亿作为保障专项资金,拿地成本为1.2亿 4.09亿,折合成本约6551元/㎡。
但是若只将流拍原因归咎于成本,显然有些牵强。
本轮供地,城阳区公认的两宗优质地块,一块被和达竞得,另一块就是流拍的这块地。
作为近年来表现优异的本土房企,和达集团在产品打造方面颇有独到之处,在精质善工的产品力理念下,打造的和达智慧生态城、和达海映山、和达和园等多个高品质项目,拥有良好的客户口碑基础。和达集团2021年在销售端和土地端表现优异,销售额长期稳居青岛前三。本次和达竞得的中诚路地块位于城阳区核心位置,是传统高端居住区,享有城阳区实验小学优质学区。1.5的低容积率也与对面的博观一品相似,具备高端产品的地块属性。
能与和达地块并肩而享优质之名,可见亚洲杯地块实力不俗。
此前的控规调整公示也提到,以亚洲杯足球赛事为契机,进一步强化区域公共中心职能,增加商业商务设施,布局足球产业空间;加速推进老旧工业园区改造,实现产业升级,提升亚洲杯场馆周边城市整体形象。
地靓盘正未来可期却依然流拍,令人颇感意外。只能说,随着楼市下行,房企的谨慎已经到了小心翼翼的地步,诗和远方不能覆盖眼前的苟且。
溢价总相似
本轮土拍依旧以底价成交为主,42宗成交地块中仅有一宗地溢价成交,是市北区海泊河33号地块C区地块,由远洋集团联合青岛市北建投集团以12.05亿元的价格成功竞得,交单价高达每平方米1.54万元,溢价率8.59%。
溢价率相对较高的原因,在于历史包袱:在上世纪九十年代的海泊河改造过程中,相关权益单位的争议一直未能妥善解决,导致十余年来难以“净地”。
在“勾地”模式为主流的青岛土地市场,土地附着的各种争议反而打开了溢价的空间:因为有包袱所以难以勾地,干脆放出来大家凭本事抢吧。
溢价都是抢出来的。
第一轮青岛土拍中,溢价率65%的开平路地块成为地王,其背后的法律诉争同样绵延多年,激烈非凡。
饭要抢着吃才香,竞争最刺激味蕾,但是在青岛的“勾地”文化中,没有一块身家清白的地块能逃脱指腹为婚的宿命,每一个瓜熟蒂落时刻,都有园丁熬红的眼睛在忽闪。
勾地不是贬义词,虽然听起来有点粗俗,但其实是个技术活,因为其内涵包括互利共赢的智慧、市场法则的平衡以及资源与诉求的动态对接。简单说,勾地是一道等价平衡题,是利用自身的资源价值(比如配套、产业模式、前期投入)来换取更低的地价,你的资源值钱,才能拿到低价地。
勾地与招拍挂和收并购并不对立,而是很重要的一个补充。
最后想说的是,不论此前争议如何,进入土拍流程则意味着遗留问题已经阶段性解决,争议量化为出让金的分配,对此后的开发与销售没有影响。
缩量待来年
2021年青岛市区宅地成交建面为1515万平方米,土地面积684公顷,较2020年全年下降了29%,成交规模大幅缩减。按照2021年度青岛市区住宅用地计划供应806公顷来看,青岛市区今年宅地供地完成率为85%,缺口也不小。
楼市进入调整通道是不争的事实,在调控未见明显松动的情况下,房企们拿地欲望下降也是正常反应。再加上资金面紧缩,流动性不足,不少房企甚至亏本销售以求回笼现金,想拿地也没钱。
除了楼市不振,青岛土拍缩量的另一个原因,还是信心不足。
细究起来,暴雷的诸多房企对青岛土拍市场的影响并不大,因为一直以来的中坚力量和主力军,是国企和本土房企。
2020年青岛房企销售排名中,前15名都没有爆雷房企的身影。
国企不用说,厚重稳笃不差钱。而青岛本土房企一直以来也是行事稳健,基本没有被高周转蛊惑的,不存在过度金融化问题。在如今的楼市严冬中,以海信、君一、鑫江、青特、和达、天一仁和等为代表的青岛本土房企,日子依然过得不疾不徐,有条不紊。
真正影响这些中坚力量拿地的,还是楼市下行伴生的观望情绪。
缸里有存粮,心中并不慌,买涨不买跌,持币望春秋,是他们应对市场彷徨的认知,也是土拍缩量的主观原因。
虽然松绑的风声已起,第三次土拍的规则也频现暖意,但是很显然,信心的充电依然不足,带不起房企中坚们的一腔情怀。
可以想见的是,明年乃至后续数年,信心始终是横陈在楼市面前的一个硕大问号。
问号不拉直,市场难澎湃。
文/楼外楼
编辑:董楠