福州传统核心商圈东街口商圈大地震!
一纸福州大洋的告知函内容触目惊心:我司支付给小业主的租金成本已完全不符合现有市场租金水平,致使大洋(东街店)连续数年处于经营亏损状态,我司负担日益沉重。若经多方努力,届时我司仍未能与80%以上小业主就新一轮租赁完成签约的,大洋(东街店)1F~3F将于2021年10月1日起进行闭馆。
“说商道市”第一时间报道此事,去留两难?大洋百货福州生死局!旋即冲上同城热门,引发了福州人的极大关注与热烈讨论。
今再奉上第二时间的解读。
从学霸到“学渣”当下营收不足巅峰期20%多年以后,回想起2002年9月那个遥远的日子,依旧是东南偏南福州城商业圈值得纪念的一天。
2002年9月,由原上海太平洋百货总经理携团队共同创立,万达集团为股东,中国前首富王健林(曾)为法人、董事长的大洋百货集团,将第一家门店落到了福州当仁不让的中轴线八一七路,于国际商厦开出大洋百货流行馆,也就是东街口店,与时值走过45载的东百东街店隔街打擂,“流行百货,领导流行”的口号,蔚为一时风潮。
按照“说商道市”一粉丝的话说,“记得刚来福州时,大洋百货还是神一样的存在。”
基于登陆第一城福州的巨大成功,战南京攻武汉……大洋百货尔后势如破竹,并于2012年6月在中国台湾证券交易所上市。
在大洋百货挂牌上市前夕于台北举行的上市业绩发表会上(2012年5月),时任大洋百货集团董事长的严思文曾透露出两组重要数据:一,2011年大洋百货营收已达258亿元新台币,近四年来复合增长率达27.66%;二,大洋百货在福州的市场占有率已达50%。
孰料,这便是大洋集团的巅峰。
“说商道市”依据公开信息整理了大洋集团历年营收,你会发现,最近几年的年营收都只有上市前的2011年营收258亿新台币的零头而已。
2020年全年营收48.06亿新台币什么概念?堪堪11亿元人民币!要知道,大洋当下已进入9个城市并开设14家门店,也就是说,平均下来每家门店年营收不足8000万。且其业绩总和甚至不及一家东百中心。
抛却2020年疫情年份,也很难说大洋集团已经触底反弹。因为,2021年前7月,大洋集团累计营收30.95亿新台币,不及2019年1月-7月的37.16亿新台币。
回归福州。即便正大广场店已于2020年1月关闭,在大洋现有体系中福州一城依旧独占3家,其分量不言而喻?
但“说商道市”得说,太天真!
不妨从大洋集团2021年中庆档期业绩管中窥豹:福州3家门店甚至都不“配”拥有名字,已然完全没了福州的影子。
大洋体系中,曾经的学霸福州,如此这般,消失不复见。
大洋喊苦是真苦抑或以退为进?回归前述告知函。“说商道市”提醒一众看官,大洋集团的分水岭就在于2012年上市前后。有了这个共识,再回过头来看大洋(东街店)与300来位小业主的关系就要容易的多。
不妨聚焦企查查上福州大洋的风险提示,小业主们与大洋旷日持久的租赁合同纠纷,一窥台面上与台面下的利益博弈与暗流涌动。
讼争商铺所在的国际商厦一至三层共有319户小业主。有别于独立商铺,讼争商铺各商铺之间本身没有实体墙体分隔,各业主在购买讼争商铺之初,就直接通过与大洋签订《房屋委托出租合同》的形式,统一将讼争商铺交由大洋进行整体经营和管理。
原租赁合同于2011年9月30日到期后,虽然有一小部分业主要求收回房屋,但是截止2014年6月,共有278户小业主与大洋签订续租合同,占所有小业主的87%。第一租赁年度(2011年10月1日至2012年9月30日)年租金金额为原租金的1.8倍,第二至第十个租赁年度,每年年租金在上一租赁年度基础上递增3%。
但很快,有小业主发现,有业主其起始租金计算标准为原租金标准的1.96倍,远高于他们的1.8倍。
即便法院判决按原租金标准的1.96倍计调租金,有小业主仍然觉得明显过低。他们认为,讼争商铺位于东街口商圈,地段才是其商业价值的核心因素,一、二审判决认为大洋对国际商厦整体商业价值的提升作出贡献,缺乏事实和法律依据。即便地铁改造会暂时影响商场人气,地铁改造工程完成后则会提高商场人气,只有提高租金才符合公平公正原则。商厦周边同类商铺的租赁价格都在1500元/平方米以上。
“说商道市”捋一下:第一个十年周期(2001-2011年9月30日),和谐的十年;第二个十年周期(2011年10月1日至2021年9月30日),波折来了,毕竟国际商厦一至三层共有319户小业主,有人签了按原租金标准的1.96倍计调租金,签了1.8倍计调租金的立马不干了。
会有第三个十年周期吗?人人皆有自己的利益诉求,何况有319户小业主。
更何况,第二个十年周期的签约点正是大洋集团的巅峰期,但当下营收不足当年20%,大洋还会,还能满足小业主们吗?!小业主们还会,还能体谅大洋吗?!
“我司负担日益沉重。若经多方努力,届时我司仍未能与80%以上小业主就新一轮租赁完成签约的,大洋(东街店)1F~3F将于2021年10月1日起进行闭馆。”大有“大不了老子撂挑子不干了”的负气。
大洋喊苦,是真苦抑或是以退为进?“说商道市”觉得,既是真苦,也是以退为进。
存量时代重筑略脆弱的平衡大洋(东街店)遭遇生死局,“说商道市”却觉得,一丁点儿也不冤。
“流行百货,领导流行”的口号犹在耳边。遥想当年,多少福州人都曾是他们家的粉。“说商道市”第一次在大洋(东街店)购买一线化妆品,第一次……掐指一算,却为何已经整十年没有好好逛过大洋了?!
甚至就连东百集团前总裁魏立平都曾对“说商道市”坦陈,大洋百货刚进入福州的时候,东百扮演的角色是有些被动,提出了“远学上海深圳,近学大洋”的口号,这一学就是数年。
“说商道市”困惑:作为踞守福州传统商圈东街口的主力,大洋(东街店),这个曾拥有福建最强化妆品、女鞋、女装品牌阵容的流行百货,究竟是怎么把化妆品尤其是高化市场拱手让人的?大洋东街口地铁商业部分,为什么呈现出来的与东百中心就是有差?
还有,位处冠亚,素来独树高端奢侈的大洋晶典亦是危机四伏。
经过调改的苏宁广场A区,定位甚是明确:臻选精品馆,一楼规划有重奢,大概率将于今年国庆前开业;华润置地福州2021品牌发布会上宣布福州华润万象城写字楼升级为华润置地中心,华润万象城商业则定位为福州首个Luxury 购物中心,计划于2022年4月开业;香格里拉二期,福州嘉里中心项目,整体定位为“奢尚购物中心”,2022年竣工。
TA们皆数国内商业地产的翘楚。“说商道市”不禁要问:不大的福州城,高端商业面临分食。大洋拿什么与人争?
也曾被捧到极致的立志“大过太平洋”的大洋,怎么就走到了今时今日的地步?在不少福州人眼中,现在的大洋就是东百的小跟班,甚至有“东百大洋中心”的叫法。TA,究竟是怎么把大好牌局给败光的?
从中,“说商道市”分明看到了人们消费需求和消费习惯的变化,电商的冲击,地铁围挡开口的影响,经过疫情洗礼,社会消费热情趋于平淡,零售市场同业竞争加剧……
存量时代下,福州的各方势力已然开启短促却惨烈的交锋,些许势力付出些许惨痛的代价,已然不可避免。有的人接受了不得不接受的改变,重新构筑起有些脆弱的平衡。
身处这个日趋复杂且多变的福州商业零售业江湖,迎来送往间,裹挟着时代大潮,曾经的大佬,将去向何方?