聊聊背景：很多人看到降价、涨价就莫名兴奋，那是你不清楚定价的逻辑。很多人看了两套房子就觉得市场不行了，房子不好卖了，别买了。我希望通过一些信息，做到大家认知同频。

直接步入正题，上干货！

1、房子怎么定价？

首先开发商不是做慈善，成本测算是定价的核心。其次政府不会让你胡乱定价，会有备案价的控制，常规是最高备案价控制，有可能是均价或者每套价格（整个项目的意思）。

有了标准之后，开发商会做整个项目的均价目标，比如10000元/㎡。这个很关键，基于此开发商是在整个周期考虑价格问题，价格过程如同一个折现或者波浪线，有高有底。而大部分人只是看到了这个点而已。

均价之下，会有分期定价，常规来说多数分两期或三期或更多期销售，营销人员会做分期的均价设定，有什么原则呢？往往第一次开售的均价设定为基础，分期上浮，达到全盘均价。简单来说，第一次开盘很重要，又要价格兼顾销量。所以99%的地产项目，第一次开盘都是最便宜的。

第一次开盘的预估价格有了之后，营销人员一定会开展入会、验资、排卡等等工作，目的只有一个做大购房者的基础量，深度的目的在于测试预期价格，测试预期需求房源，测试对于楼层的关注度。简单来说就是好卖的，选得多的价格就要高，选的少的就要便宜，这样才能实现所谓的开盘去化率（也就是推了100套，卖80套，算是不错，50套就差强人意，定价有问题）。再往下就是每个楼层，每个户型，基本一套公式下来就做好了。

这就导致了很多人碰到的为什么跟我朋友差了2个楼层差这么多价格？？？

简单的例子：你在3月开盘买了10层101户128㎡，单价10000元，你的朋友在8月份买了这栋楼的14层102户110㎡，单价9500元。请问为什么？第一开盘最便宜，开盘后即使没卖完，开发商都会上调价格，要不然谁还有信心。第二，14层不吉利，再加上02户是纯中户，户型不好，价格自然不高。那么常规你会说，我TM买贵了。

2.买房子的优惠到底什么鬼？

一个例子也就能说明白了。你在河里买了100斤鱼，进价9块/斤。你会让你店员喊20块/斤（报价），然后做个活动包装一下，参与现在的买一送一，相当于15元/斤（优惠后价格）。今天有个哥们来买，说我要买10斤便宜点，你店员（置业顾问）说我不当家，然后你媳妇说那便宜点，13块/斤。这个哥们很聪明，最后13块/斤买了5斤。

后来你发现卖的太慢了，卖鱼的太多，你还剩10斤，卖不掉就全浪费了。你算了算，现在就是8块卖了还能挣钱，就找下家（分销或门店）帮你卖，你给他按照8块一斤。然后所有分销或门店都按照12块/斤。最后就变成了本来要卖8块的，现在卖12块。

所以说，想要买到最便宜的鱼，要么你认识卖鱼的，可能8块会给你。

最后，在没有绝对的社情关系上，第一次开盘就去买，是你最接近实际最便宜价格的可能。