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■作者:在明律师
导读:在近年来棚户区拆迁和旧城改造等大动作之下,各地涌现出了一种叫做“房票”或者称为“购房券”的新制度。这种方式一经推出,争议颇多,在不同地方引起了不同的反应,可谓几家欢喜几家愁,有人高高兴兴的换了新房子,也有人凄凄苦苦的吃了大亏。究竟“房票”这个东西靠不靠谱?今天在明律师就给大家好好唠一唠。
什么是房票?
关于“房票”的概念,百度上一搜一大把,这里也就不拿那些看不懂的专业名词进行罗列了,简单点说,就是征收方不给房不给钱,只给被征收方一张小票证,被征收方就可凭着这样票证,去房地产市场购买房屋。在实践中,这种制度作为一种地方的创新方式,是有其优势之处的。
其一,相较于直接给房的方式,政府不用再新建住房,也为房地产去库存找到了一个出口;对于个人来说,也避免了政府许诺期房而最终无法兑现的风险,直接在市场上拿房,能够及时落袋为安。其二,相较于直接给钱的方式,政府一定程度上减轻压力,个人也避免了将补偿款用于消费甚至挥霍掉,最后难以支付购房款的情况。
此外,在一些地方政府的规定中,房票是可以转让的,这样加大了房票使用的灵活性,也给被征收方提供给了更多的选择。在实践中,我们看到,确实有些地方成功地运用房票制度,甚至是扩大版的房票、米票、股票的三票制度,很好地将征收的矛盾化解于基层,让征收方和被征收方皆大欢喜。
房票合法吗?
可能有人会问,既然房票制度看上去那么好,我们还有必要讨论合法性问题吗?在明律师想说,当然有必要,因为法律才是保护个人权益的最后底线,无论这个东西看上去好还是不好。
从法律的角度来说,房票制度等方式目前并没有得到上位法的承认,只存在于一些地方规定之中。无论是国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》,还是以《土地管理法》为基础的农村集体土地征收法律法规,均明确规定了合法的补偿安置方式:货币补偿、产权调换,以及集体土地上才有的另行审批宅基地建房。也就是说,如果追究起来,房票制度并不是一种合法的补偿方式。
反过来说,如果有人强迫你接受房票,那么他一定是在违法,因为按照法律规定,诸如购房券、纯货币补偿、房票之类补偿方式,均不得剥夺被征收人选择房屋产权调换的权利。
房票有什么风险?
推行“房票”制度需要具备一定的前提条件:比如,房地产开发商与地方政府的合作是真实有效的,也就是说房票是真的能够兑现的;比如,政府要有一定的稳市场措施,如果楼市上涨过快,房票就容易贬值;再比如,楼市要有足够存量的商品房,库存不足,“房票”便无法实现安置。所以在这些前提条件之下,看上去很美的“房票”背后,潜藏了很多风险——
风险一:补偿不够,房票来凑
制度不分好坏,完全在于用的人有什么样的目的,如果征收方一开始就没想着好好补偿,打着房票的旗号来忽悠人,那么必然是在下套,被征收方拿到手的房票很有可能变成了一张废纸。比如我们在四川代理的一起案件中,当地发放的房票对于房屋的质量、位置均不予保证,甚至不能保证房票与安置房相对应。
风险二:房价疯涨,房票贬值
如果当地房价上涨厉害,被征收方都拿着房票去市场上买房,狼多肉少,房票的金额又是确定的,那必然导致房票却贬值。对于被征收方来说,贬值就买不上房,更谈不上安居。此外,还有些购房券的使用是受限的,很多你看得上眼的房屋都不能选,还不如直接选择货币补偿。
风险三:库存不足,有票无房
我们看到,房票制度在鄂尔多斯等房屋库存率比较高的城市推行得还不错,但在一些房地产库存不足的城市,或者说去库存已经到一定阶段的城市,就难以顺利推行,因为只有楼市存在足够的房子来供被征收人选择,房票制度才是有意义的。
所以,在明律师最后要提示,房票只是一种创新,而这种创新并不能解决所有问题,征收补偿公平与否,关键还在于补偿数额,能否保障被拆迁人的生活水平。广大被征收方如果对于补偿问题存疑,还是要及时向专业人士咨询,并适时适当启动法律维权程序,取得应有的合理的拆迁补偿。
刚刚拆迁的房子能买吗 最近拆迁界很流行的
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