在上个世纪九十年代至2000年左右，说起湛江市最繁华的商业地段，如果霞山区称第二，没人敢称第一。
从商贸角度来说，赤坎那时并没有什么像样的商业大厦，而霞山则有人民大道南的广百百货。广百百货的前身是友谊商场，它是湛江最高档的商场，也是市民最信得过的购物地点。
广百百货曾是霞山区的商业辉煌
自2000年起，广百附近的国贸A座、B座陆续开业，2006年以后，国贸C座（城市广场）、国贸数码新天地以及怡福国际广场、江霞广场相继开业。自此，霞山的人民大道南成了湛江当之无愧的第一商圈。
2004年初，海滨大道的鑫海名城开业，延续“K物街”、“二奶街”的风格，成为湛江最高档的商场。紧接着荣基国际广场开业。这两大商场的开业，使得霞山的第二商圈“海滨大道商圈”横空出世。
这一黄金地段除了商场，还有众多高档写字楼，如安兴大厦、金祥大厦等。那个时候，霞山区的居民觉得霞山的高楼大厦特别多，特别自豪。
与霞山兴旺发达的商业相比，赤坎虽自明清时就是粤西有名的商埠，但在现代化商业发展方面，起步较晚。在2002年世贸出现之前，商业街集中在中山路的步行街，寸金公园门口也有一个大型商场，具体名称忘了。不过，赤坎的餐饮和娱乐业还是不错的，有许多老字号酒楼，后起的旧大天然规模最大。
但是到了2005年之后，赤坎的商业随着房地产的崛起，却出现突飞猛进的发展。嘉信茂（现印象汇）、金沙湾、丽湾、鹰展、兴华、爱华……这些商场都是商住结合，除了住宅和商场，往往还有公寓、写字楼和酒店等。大型酒店也越来越多。海洋国际、枫叶国际、迪拜酒店、新大天然……2015年，帆船形的民大喜来登强势登场，使得赤坎区的城市繁华度进一步提升。
赤坎虽然人多地少，老街区交通不便，但由于房地产是刚需，也见缝插针地发展着，其中沙湾一带成功拓展为赤坎的新区。特别是金沙湾观海长廊一带，除了金沙湾系列、还出现了丽湾名邸、君临海岸、滨海园多个临海楼盘，现在调顺岛也成了房地产的投资热点。
赤坎的金沙湾一带，蓝天碧海，椰树细沙，高楼林立，现已成为湛江的城市客厅，成为外地游客的必到之景点，摄影爱好者扎堆之处。
老城区赤坎后来居上，霞赤之前的经济开发区也不甘落后。在老字号银海酒店的带动下自2000年起，中国城酒店、皇冠假日酒店、恒逸酒店，以及后来的君豪酒店、皇冠会陆续开业，形成了“湛江高档酒店一条街”。
2003年后随着湛江市房地产业的兴起，开发区成了房地产商“抢滩上岸”的对象，金地豪苑、锦绣华景、城市假日、汇景名都、银地绿洲、汇景豪庭、万豪世家、金洋大厦、城市美林、江南世家、公园一号、君临世纪、京基系列……数不胜数，开发区的面貌也随着这些房地产的崛起焕然一新。
而湛江的四个大型城市综合体，鼎盛广场位于霞山（接近开发区），金沙湾广场位于赤坎，而万达广场与华都汇均位于开发区。很明显，开发区的储备用地受到了资本的高度青睐。
因此，就城市的发展来说，霞山区起步早，成效显著，但在2010年后发展速度却不如赤坎和开发区。旧城改造方面乏力，新旧城区混在一起。从外表看，很容易给人一种破破旧旧的感觉，会让人觉得霞山区现在已经落后于赤坎和开发区。
海富大酒店被拆迁
从住房销售均价来看，2020年上半年的数据显示，开发区均价14000，赤坎均价13000，霞山区由过去的第一已跌到第三，仅为12000。另外，赤坎和开发区的最高房价已有超过20000的，但霞山没有。
从湛江市各县区的GDP来看，霞山区的数据还是不错的，全市排名第二，399.99亿元。但大家要注意到一个问题，湛江经济技术开发区（包括霞赤之间、东海岛、硇洲岛）的GDP是分摊给了霞山区和麻章区。
事实上，开发区和廉江的GDP早就超越霞山了。霞山区只是吃着东兴、湛化等老牌工业，才没被赤坎超越。按现在的发展趋势，我认为坡头、麻章迟早要超越霞山。现在这两个地方的公务员工资普遍高于霞山。
从宜居环境看，霞山的海湾多作为港口或工业用地，海域靠外海水较咸，海边的宜居地段较少，区域内污染企业较多，有时空气中会有异味，人居条件不算优越。
从城市拓展来看，铁路割裂主城区和西部农村土地，使得“西拓”难度加大。目前老机场还未搬迁，对附近区域的房地产发展有限高要求。
从交通来看，霞山的港口运输虽然发展，但客运方面不理想：陆路离高速较远，去广州或别的区县总要增加一大段拥堵的道路，且老城区路窄车多，由于历史问题，道路改建很难推进。
另外，随着网络经济的发展，霞山区引起为傲的实体商贸经济受到严重打击。商场的入驻率越来越低，有的商场差不多二分之一都是空的。江霞广场几易其主，广百也于去年撤出湛江。国贸系列商场及鑫海、荣基的生意也受到重大冲击。
美丽的霞山区
总的来说，我也认为霞山区在2010年后各方面发展速度略缓于别的县区，面临被多个区县市超越的危险。出现这个情况，我认为有三个方面的原因不容忽视：
一是长远规划问题。因为城市开发太早而没注重长远规划，造成现在旧城改造和城市拓展难度大。当然这个有历史的客观原因，但不得不承认已成为了霞山发展的桎梏。
二是市政投入经费问题。商贸业的曾经辉煌，城镇化速度较快，大量农村人进入霞山谋生（其中包括我父亲），其中农民工子弟占用了大量教育资源，造成霞山财政吃紧，教师工资占财政比重大，市政建设经费很紧张。如城市广场与国贸之间的天桥一直没有建成，也影响了广东医科大学附属医院的发展，附院目前也有搬离的计划。
三是优势资源的利用问题。霞山区是省内外罕见的同时拥有大港口、火车站、机场的一个区，但没有利用好这个交通优势来发展工业。不知为什么，临港工业园一直发展不起来，搞了个华港工业园，但配套跟不上，现在也没什么人气。作为拥有机场最早的地方，也没有培育出空港经济产业，连空港现代服务业都是寥寥无几。南宁铁路湛江火车站在霞山多年，商贸物流业搞得并不理想，现在被赤坎的物流业超越，而留下的摊子却很难改造。
南宁铁路
到了现在，霞山的交通资源优势进一步弱化，重点企业陆续搬离霞山。机场搬去吴川。湛江港除了宝满港区外，未来重点发展东海岛港区。没有高铁的火车南站被麻章的西站抢去不少客流量，发展步履沉重。连传统优势的巨无霸企业东兴炼油厂、湛化也有计划搬到别处。当然，它们的搬离对霞山的环保、社会民生问题有所缓解，但对GDP就有较大影响。
然而，有危就有机，霞山区能否抓住新一轮发展契机，决定着未来胜败。机场和重点企业的搬迁，会为发展空间日益狭隘的霞山区腾出宝贵的发展土地资源。未来霞山的发展重心将会在机场路至火葬场一带，以及湖光快线霞山路段、石头村一带。霞山能否实现城市扩容提质、城市更新、经济转型升级、发展培育新经济增长点，实现新一轮跨越式发展？我们拭目以待。
关于湛江的老区霞山区，你认为是否没落？是否会被湛江别的县市区超越？欢迎各位网友在评论中留言讨论。
