公摊部分是指整个建筑物的公共部分，由整个建筑物的所有人共有的建筑面积。不管是多层，高层，还是商品房都有公摊。公摊越大，房屋的利用率越低，反之，房屋利用率就越高。

公摊面积越小，购房者所需投入的额外成本就越小。建筑的户型，套数，公共设施的数量，以及建筑本身的大小等等，都会对公摊面积产生影响。

一、什么是公摊面积与非公摊面积？

公摊：电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公摊门厅、走廊、值班室、共用墙壁；非公摊：仓库、车库、暖气通道、作人防工程用的地下室、售房单位自营、自用的房屋、管理用房等不计入公摊。

二、如何计算公摊面积呢？

房屋建筑面积=房屋建筑面积 公摊面积。

公摊面积=公摊系数*套内建筑面积。

公摊系数=公摊总面积/(套内建筑面积*总套数)套内建筑面积=套内使用面积 墙面积 阳台面积注意事项：外墙隔水层的中线，套内墙面积的计算；阳台的分界，是否封闭，是否完全封闭，是否完全封闭半。

三、一般公摊面积是多少呢？

住房类别不同，公摊比例也不同：

七层以下住宅的公摊率为7%至12%；

七至十一层住宅的公摊率为10%至16%；

十二至三十三层住宅的公摊率为十四至二十四；

别墅式住宅的公摊率为1-8%。

应该注意的是：

1、同一栋楼两梯两户的公摊，比一梯两户的公摊要大，但一梯两户的方便程度肯定不如二梯两户。

2、点式楼与板式楼的公摊不一样；房屋较大，公摊就多一些；房屋较小，公摊就少一些；住在既有楼梯又有电梯的单一住户，其公摊面积也不同。

3、公共设施、走廊的面积越大，楼梯的高度越高，公摊面积越大。

四、如何规避公摊面积的风险？

首先是向开发商要公开的资料；其次是要求建筑设计图纸，让建筑专业人员来计算；最后是在购房合同中明确规定公摊面积。

有关法律规定，开发商交房时，房屋总建筑面积与合同面积误差不超过3%，误差超过3%的，多出的部分由开发商免费退还，少出的部分，由开发商赔偿业主，同时可选择退房。