■本文作者：王小明 北京在明律师事务所
相较于近两年涌现出的“城镇老旧小区改造”这一提法，“城市更新”作为一个并不算新的概念早已存在了10余年。不过，随着大规模城镇棚户区改造的完结，2021年以来一些地方陆续制定了最新的城市更新条例或者办法，标志着城市更新开启了崭新纪元。那么，组团来袭下的城市更新究竟会给广大老旧房屋居民带来什么？“拆旧房，住新居”还有希望吗？以此名义开展的项目又与征收拆迁有着怎样的联系和区别呢？在明律师就结合多地新政策为大家做一番解析。
日前全文发布的2022年政府工作报告中明确提及了城市更新，将其列入了“坚定实施扩大内需战略，推进区域协调发展和新型城镇化”部分中：
有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，支持加装电梯等设施，推进无障碍环境建设和公共设施适老化改造。
“有序推进城市更新”这短短8个字，对长年居住于旧城区、城中村中老旧房屋里的人们而言，分量不可谓不重。
结合各地2021年相继颁布的新规，在明律师可以确认的一点是，2022年，大家的“拆旧住新”梦仍存变为现实的希望。修修补补的城镇老旧小区改造，绝不是老旧房屋的唯一归宿。
【要点一：城市更新继续保留“拆除重建”形式】作为全国开展城市更新试点前沿阵地的深圳市，于2021年3月发布了《深圳经济特区城市更新条例》。
其中对城市更新的最新定义为“本条例所称城市更新，是指对城市建成区内具有下列情形之一（即需要城市更新的若干情形）的区域，根据本条例规定进行拆除重建或者综合整治的活动”。
我们可以看到，城市更新被明确划分为了两类——拆的，和不拆的。不拆的在明律师就不谈了，我们重点带大家看怎样拆旧建新。
怎么才能实现对旧住宅区、城中村的拆旧建新呢？城市更新的基本原理就在于最大限度发挥开发商等市场主体的作用，让民意做决定。
《深圳经济特区城市更新条例》第25条是这么说的：
申报拆除重建类城市更新单元计划时，拆除范围内物业权利人更新意愿应当符合下列要求：
（一）用地为单一地块的，应当经全体共同共有人或者产权份额四分之三以上的按份共有人同意，建筑物区分所有权的，应当经专有部分面积占比四分之三以上的物业权利人且占总人数四分之三以上的物业权利人同意，其中旧住宅区所在地块应当经专有部分面积占比95%以上且占总人数95%以上的物业权利人同意；
大家看好了，这可是面积 人数的“双95%”，堪称是旧城区改造类项目中设置启动门槛最高的情形了。
该条最后还要求，申请将旧住宅区纳入拆除重建类城市更新单元计划，自发布征集意愿公告之日起12个月内未达到前款物业权利人更新意愿要求的，3年内不得纳入城市更新单元计划。
说白了，就是征集意愿的期限最长就是1年。如果1年内所涉片区内的房屋产权人达不成一致意见，3年内这一片区就彻底与城市更新无缘了。相关优惠、鼓励政策就会被用到其他更新意愿更强烈的片区。
《条例》进一步规定，申请将旧住宅区纳入拆除重建类城市更新单元计划的，建筑物建成年限应当在二十年以上。
申请将旧工业区、旧商业区纳入拆除重建类城市更新单元计划的，建筑物建成年限不得少于十五年。
也就是说，一些2000年前后建造的房屋理论上是有可能被纳入城市更新拆除重建范围内的。当然，其必须符合“公共利益需要”的要求，即服务于重大基础设施建设项目或者存在较为严重的居住安全隐患。
《条例》第34条规定，城市更新搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。
已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿；
产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。安置补偿费最迟应当在物业权利人搬离之日起按约定给付。
前款规定以外的其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定。
综上可见，从补偿方式到补偿标准，城市更新搬迁补偿都与征收补偿十分类似，基本遵循一个“1:1”的原则，不会有太高的“拆补比”。
这就意味着，选择同意更新的房屋产权人要将心态把握好了，“拆迁暴富”之说已是历史，而非现实。
在以往广东省的“三旧改造”性质项目中，签不下约来就一直耗着的现象并不鲜见，这也是一些地区成片成片的“城中村”总也拆不掉的原因所在。
敢为人先的深圳经济特区显然希望在《条例》中植入不同于以往的手段——协议搬迁在特定条件下将转换为政府征收。
具体而言，《条例》第35条是说，当签约比例达到面积或者人数中的一个95%时，市场主体就可以申请区政府组织与未签约户进行调解。
第36条则进一步指出，一旦签约比例达成面积和人数的“双95%”，区政府在调解未果的情况下有权启动征收拆迁，针对仍不签约的“个别户”作出房屋征收决定。
也就是说，对占比小于5%的这部分拒不签约配合更新的人，协议不成是可以搞强制的。这种打通“协议搬迁与征收拆迁”之间转换通道的政策，此前在广东省已试行多年，落地实践已成定局。
这以后的征收程序需遵照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行，即区政府需要依法作出征收补偿决定，最终申请法院强制执行。
也就是说，开发商等市场主体和村集体经济组织等民事主体都是无权强制拆除房屋的。
在明律师需要强调的一点是，上述“协议与强制”衔接的操作方式已非广东省所独有。2021年9月施行的《上海市城市更新条例》第32条中规定，公房承租人拒不配合拆除重建、成套改造的，公房产权单位可以向区政府申请调解；
调解不成的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区政府可以依法作出决定。
公房承租人对决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在决定规定的期限内又不配合的，由作出决定的区政府依法申请法院强制执行。
这里的“拆除重建”指的是对涉及危房的公有旧住房的更新改造，前面同样需要凑够95%的同意更新签约比例，才能启动后面的强制“决定”程序。
在明律师最后要提示大家的是，无论是深圳、上海还是西安，新出台的城市更新政策中均明确囊括了征收拆迁、强制拆除重建改造等内容。这也就意味着，城市更新绝非完全意义上的“协议搬迁”，只要同意拆旧建新的面积和人数达到足够高的比例，剩下的滞留户就会被拉入到强制搬迁的进程中。大家一定要及时学习掌握当地的城市更新规范，积极行使各项参与权利，若弄不清其中的具体问题就要及时咨询专业律师，确保自己在城市更新新政策之下切实改善居住条件，过上更加幸福安稳的都市新生活。
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