近期，房地产税的消息扑面而来啊，深圳上榜试点城市的概率非常大，但是东莞能否上榜，还是众说纷纭。
不过就目前情况来看，就算东莞最终不会出台，但是房地产税影响已经有了，市场观望情绪更浓厚了。
加上在湾区所有城市中，东莞调控动作是近期最大的城市，施行公证摇号选房、发布房价地图、实行二手房指导价等.......
在这一系列操作下，东莞市场是彻底打趴下了！
就在市场极度悲观的情况下，更要避免踏入一些深坑之中，要不然会后悔不已。
而在目前东莞新盘市场上，文哥认为最容易站岗的就是凤岗，买了很容易被套！
为什么高位站岗的会是凤岗？
先解释下，首先就是东莞站岗的区域多了去了，比如水乡片区和东莞产业园片区，麻涌中堂洪梅桥头谢岗等镇街都要站岗了，但这些地方才2万多房价，在整个东莞就不算高，不能算高位！
真正能到高位的就城区松山湖滨海湾片区几个热点片区，还有就是东南临深的凤岗塘厦片区。
而在这些片区中，笔者觉得最容易站岗的就是凤岗。
现在要，避而远之！
凤岗新盘卖到4万＋，没什么性价比了！
凤岗如果新盘卖3万多，还是很正常的价格，还卖的出去。
但现在很多新盘的价格直奔上4万＋，那就有点尴尬了。今年保利招商某项目最高备案价来到4.4万，直接打破了凤岗新房最高记录。
但是性价比真的不高了！
就东莞来说，凤岗新盘的价格已经来到第一梯队了！目前松山湖、南城、长安等少数几个镇街的新盘项目才卖到4万＋以上。
松山湖核心区也就是深业和中海两个项目，备案均价也都没有超过5万，但是松山湖的二手房已经破七万了，新房二手是有倒挂的，性价比很高，所以很多人去抢。
凤岗新盘卖到4万多，但是二手房价格才停留在3万多，新房明显更贵，没什么优势。
在深圳也不具备性价比。
凤岗周边的观澜、平湖、龙岗片区还有大量的新盘也就4到5万多的价格，与凤岗近期备案的新盘价格都差不多。
如果我是深圳人，我是肯定不会过来买凤岗，情愿4万多的价格买龙岗，难道不香吗？
所以不管是从深圳还是东莞来说，凤岗的高价新盘价格太高了，没什么性价比了。
而购房客也是用脚投票了！
凤岗的世城某项目首次开盘仅仅只成交了31套，去化率仅仅8%，惨不忍睹了。还有凤岗镇中心的某招商项目才备案了64套房源，首开居然才卖出了31套，还不到一半。
而且凤岗的保利招商某项目，已经启动了中介联动，奈何还是卖不动。
目前凤岗的供应量还在增加，房价上涨遥遥无期！
据不完全统计，目前凤岗镇在售及待售项目超10个，后续有项目陆续入市，将进一步提高在售新盘去化难度。
总之，高价下的凤岗楼市竞争会更激烈。
凤岗成了三流地段，后期难逆袭
凤岗4万多的价格，卖不过松山湖、南城，最根本就是地段价值弱了！
虽然在东莞官方公布的商品住房价格地图中，凤岗镇最高标识房价为4.1万，处于东莞的一线梯队，仅次于松山湖、南城与长安。
在东莞地价TOP10榜单中，凤岗也是有多宗地上榜，2020年前开发商对于凤岗的价值也是认可的。
凤岗曾经也是东莞临深片区最耀眼的镇街，由于地理环境位置是真的优越，四面被深圳包围，犹如深圳的一部分，导致了许多深圳人退而求其次，选择了深圳凤岗。
更是以大运城邦为代表的新盘项目深受深圳人的青睐，也是卖的特别好！
但，凤岗现在是真的衰弱了！
经过2020年东莞房价大涨的一年后，凤岗这座临深片区的明星镇街，已经彻底的掉落了神盘，再也不是东莞的第一梯队，也不是深圳人眼中的香饽饽了。
遭到了不少人的唾弃！
现在凤岗的价值，已经完全比不上松山湖、城区、滨海片区了。
而后期来看，凤岗反击的手段也有限。
要么真的被深圳扩容，那么就是乌鸦变凤凰，房产价值大爆发，但这个概率有点低。要么就是地铁10号线通车，这样还是能吸引深圳客的关注，部分地铁沿线的楼盘，能够顺势上涨。
其他也没什么短期逆袭可能了。
凤岗自身的购买力太差了！
去年东莞房价大涨的区域，都是自身经济实力很强的区域，无论是长安虎门，还是东城南城，还是松山湖。
不仅仅有概念，还有自身的购买力。
就城区来说，有本地土豪圈的支撑，购买力其实还是很强劲的，而且城区的吸虹能力很强周边镇街石碣、道滘、茶山等地的中高端改善型客户，很多还是要往城区走。
而城区的二手房数量在整个东莞是最多的，在贝壳网上查了下数据是，南城有3815套、东城2872套、万江1109套、莞城974套，总共有8770套房源。
而同时期，东莞二手房数量36021套，城区二手房挂盘数量占据了四分之一，这里能体现出城区的二手房源多，能诞生不少有房一族，其次城区的卖房族也多，手握现金后，也是强劲的购买力。
松山湖有真正的高科技产业人群，华为在松山湖是真的迁移过来了终端产业，规模还不小，带来的上下游企业也是非常多，购买力也有后劲。
而凤岗这个地方就没什么购买力了，凤岗2020年GDP只有318.5亿，比长安虎门南城东城松山湖这些地方差远了！
而且凤岗也没什么企业进驻，这两年还是有凤岗天安数码城和京东智谷进驻，但好像经济也没什么起色。
经济不好，又没什么大企业，自身的购买力太差了。
只要深圳不涨，凤岗很难涨！
凤岗这个地方位置很独特，直接插入了深圳腹地。
深圳涨，凤岗涨。
深圳横盘、凤岗也很难单独涨起来，因为有着比价效应，凤岗的房价绝不可能涨幅超过周边深圳。
上一轮深圳房价上涨中，深圳西部是涨幅最猛的区域，沙井光明这些关外区域涨幅非常惊人，卖到七八万的价格，新房价格卖五六的价格，基本上都是要靠抢，但是新盘限价，目前还是只卖5万左右。
而东部龙岗市场相对就差一些，新盘市场还有不少价格在4万多，龙岗大运也是才五万多新盘价格，其实真不高。
凤岗新盘4万多，和深圳价格差很小了，基本上深圳客不会去碰了，缺少了一大主力军了。
而当深圳龙岗新盘上涨到七八万，凤岗房价从最高4万多上涨到五六万，应该是合理的。
只要凤岗周边的观澜、平湖、龙岗房价上涨，凤岗还是会接受深圳外溢，跟着大势上涨。
反之，深圳横盘了，凤岗也要跟着横盘了！
