2020年是深圳地铁新增线路的大年。在接下来的2个月内,深圳地铁将会开通全长49公里的6号线,以及全长29公里的10号线。
这两条线路备受期待的原因之一,在于它们将触达很多原本没有地铁覆盖的片区,例如光明区、龙岗的平湖以及龙华的大浪。
地铁是影响房产区域价值、升值潜力的重要因素。因此,深圳壹地产团队特别推出【地铁6号线、10号线沿线楼盘系列文章】。
本篇为系列文章的第三期。本期我们聚焦6号线沿线,来到龙华,带大家了解龙华的大浪、上塘、红山等片区一系列新盘的推进情况。
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大浪首通地铁 短期内房价难掀波澜
即使大浪很快将迎来地铁覆盖,但片区内基本没有什么新盘,在售新盘有恒大时尚慧谷的公寓,潜在入市的住宅项目也仅有安宏基星曜广场、锦顺名居等个别项目。
恒大时尚慧谷
深圳壹地产从福田中心区驱车出发,在交通顺畅的情况下,约半小时车程到达恒大时尚慧谷。
项目东面紧邻福龙路,西侧与南侧是羊台山公园。
该项目距离地铁口还是有些一定距离。高德地图估算,从项目营销中心,至最近的地铁口,在建中的6号线羊台山东站,需要步行约1.5公里,耗时21分钟。
项目效果图
恒大时尚慧谷涵盖产业用房、写字楼及商业。项目在售的产品是产业公寓。深圳壹地产在现场探盘时看到,项目现场购房者不算太多。
该项目去年7月获批时房屋用途列明为:工业配套单身宿舍。据中介介绍,该项目需要以公司名义购买,持有之后的前三年免税,从第4年开始需要缴税。
因为这些原因,恒大时尚慧谷单价低至2.3——2.7万。而该项目东南侧直线距离约1.5公里的小区桂冠华庭,在二手中介网站上显示均价约5万/㎡。
锦顺名居
(图源:开发商官网)
锦顺名居(龙华大浪水围村城市更新项目,在2010年就被列入第一批城市更新单元规划制定计划中)位于深圳市龙华区大浪街道水围片区,华宁路与塘坑路交叉口东北侧,属于旧村改造项目。
项目西侧是大船坑市场,北靠岭排围村,东近黄麻埔旧村,南边一路之隔接壤大浪中心区。项目南侧就是沈海高速(机荷高速)。但沈海高速(机荷高速)并没在项目周边设置出入口。
距离该项目最近的地铁站,是即将通车的地铁6号线羊台山东站。但项目与地铁站直线距离约2.5公里,步行距离超过3.5公里,较为不便。
另外,深圳地铁25号线预计将惠及大浪片区,或将在项目周边设站。但25号线属于深圳地铁5期规划。今年4月,深圳地铁4期调整方案刚刚获批,目前5期相关规划还未出台。
项目北侧有一个大浪市民公园,但目前处于暂停营业的状态。
该项目目前已建设出地面,大概2、3层的样子。
中介平台上的信息显示,锦顺名居周边住宅项目基本没有,而周边统建房的价格在1.6-1.9万/㎡之间。
壹地产团队邱阁主此前对锦顺名居项目的参考点评:
1、总体而言,项目周边的交通配套较为薄弱,对于跨区的上班一族来讲,出行较为不便。
2、项目旁边就是大浪北路,而且还有沈海高速(机荷高速),对于临路一侧的房子来讲,有一定的噪音影响。
3、项目教育资源尚可,在龙华区位于中游位置。但周边没有什么大型商业中心,购物体验较差。
4、项目是大浪水围片区目前唯一的新房项目,周边以高层农民房为主,没有什么二手房及新房在售,对于附近居民的吸引力较高。
但总体而言,项目的交通、教育及商业都无太大亮点,所以如果要吸引其它地方的买家,项目价格及户型上要比较突出才行。
项目的开发商是深圳市锦顺源实业有限公司,成立不到20年,涉及领域涵括房地产、教育、运输业等。
该开发商在龙华观澜还有一个项目——锦顺星苑,近日刚刚取得预售备案,下文会介绍到。
安宏基星曜广场
图源:安宏基星曜广场
安宏基星曜广场是大浪街道安宏基工业区城市更新单元。
项目的开发商除了该项目,还开发了位于龙华红山片区,已于去年入市的安弘基天曜广场(威华工业区城市更新单元项目)。
该项目位于大浪街道的西部,华兴路与下横朗四路交汇处,西南侧东北侧临近工业集聚区,北侧靠近城市次干道华兴路,南邻规划城市次干路下横郎一路。
项目占地不大,除去项目南面规划为公园绿地、道路等功能的约1.2万㎡外,实际开发建设用地面积约2万㎡。
深圳此前楼盘申请预售的条件为“七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数”。但今年因应疫情冲击,4月份时深圳预售门槛降低为“高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一”。
我们在现场看到,项目的E、F栋已经高出地面20多层,预计年内可以入市。
项目周边有一些城中村的统建房以及工业集聚区。
项目北侧街景
项目与其西侧的居民楼楼间距较近。
资料显示,该项目规划建筑总面积约17万㎡,主要由4座商品住宅、1座公租房、1座办公楼及地块东南侧的幼儿园组成,建筑地面最高层数为42层。地块内还包含一个公交始末站点。
项目规划建面约2700㎡的幼儿园,自带约1000㎡的商业。
项目距离即将开通的地铁6号线羊台山东站不算太近,直线距离约1.1公里,步行时间大概要超过20分钟。
安宏基星耀广场方圆两公里范围内,距离羊台山东站更近的楼盘,二手房报价约5万/㎡。桂冠华庭、可乐园为2006年、2007年的老小区。而悠山美地相对较新,2016年竣工。
龙华大浪片区规划了24个旧改项目,体量较大。
但我们一路上也看到,部分旧改项目仅仅只是挂了个牌,距离住户整体迁出、土地平整还很远。
下面要介绍的这个旧改项目,则是处于从住户迁出到建筑拆除的阶段。
星河谭罗村旧改
星河谭罗村旧改,位于龙华大浪街道,布龙路与华繁路交汇处东北侧。上文提到的安宏基星耀广场项目,就在谭罗村旧改项目西北侧,直线距离约1公里的地方。
(图源:咚咚找房)
项目更新单元用地面积13.3万㎡,其中,住宅36.7万㎡(含保障性住房6.6万㎡),商业、办公及旅馆业建筑15万㎡,公共配套设施2万㎡。
项目地块划分与指标控制图
该项目包括两所幼儿园、一所45班九年一贯制学校。
谭罗村城市更新单元旧屋村范围
(图源:家在深圳论坛、深圳拆迁房网)
项目拆迁最高楼10多层已全部清空。
(图源:家在深圳论坛、深圳拆迁房网)
与该项目仅隔一条布龙路的悠山美地家园,二手房中介平台显示价格约5.4万/㎡。
(图源:家在深圳论坛、深圳拆迁房网)
上图中的轨道为深圳地铁6号线。从星河谭罗村旧改项目出发,沿着布龙路北行三至四百米,就是在建中的地铁6号线羊台山东站,交通便捷。
今年,深圳部分热门片区的房价,已经迎来了可观的涨幅。但安居客的房价数据显示,大浪片区年初以来房价波动不大,保持平稳。
未来,随着6号线的开通,以及龙澜大道大浪段、大浪时尚小镇等一批区域重点项目的利好逐步兑现,以及城市更新的慢慢推进,大浪片区房价有长期向上的预期。但是片区内新入市项目少之又少,加上又没有新宅地出让“抬轿”的话,房价短期内难有大波澜。
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“宇宙中心”持续发力 年内多盘齐发
地铁6号线南行经过羊台山东站后,依次就是元芬、上芬、红山站,来到了龙华核心的红山、上塘片区。
同样是龙华,红山、上塘片区情况就和大浪不太一样。
作为近十年来深圳楼市的热门片区,红山、上塘片区已经开发得相当成熟,当你漫步在街道上,眼中尽是片区内鳞次栉比的新盘、次新盘,一副新城的气派。
而且片区内还有不少项目正在建设,一片热火朝天的模样。
龙光玖悦台
龙光玖悦台处于腾龙路和人民路交汇处,龙华实验学校对面。
去年的6月24日,深圳5宗住宅用地集中挂牌出让。龙光以最高限价65.8亿元 配建3.67万平方米人才住房竞得龙华宅地,可售住宅楼面价约6.7万/㎡。该地块就是如今的龙光玖悦台。
玖悦台同样为“玖系”产品,是龙光地产的重点产品线之一。
该项目位于上塘板块与红山板块之间,周边社区林立。南向与华业玫瑰四季一期相邻;东侧跨过地铁4、6号线为龙华区实验学校,目前也在该校的学区范围内;东南斜对角是天虹购物中心(原龙华九方)、红山6979等区域型购物中心。
从外立面上看,龙光玖悦台的营销中心已经基本建好。
住宅楼已经超出地面约7-8层。项目预计很快将开盘。
资料显示,该项目用地面积3.27万㎡,总建筑面积20.86万㎡,整体容积率为4.54。
其中,项目规划商品房住宅9.83万㎡,商业0.6万㎡,由两期共7栋建筑组成:其中,项目一期1栋一单元和3栋为商品住宅,项目二期5栋、6栋、7栋一、二单元均为商品住宅。
该项目东南侧直线距离约1公里,是在建中的大型医疗综合体——深圳市新华医院。
恒大岳盟旧改
恒大岳盟工业区旧改,近期公告了其02地块办公楼的规划信息以及平面图,备案名为“恒大时代之光大厦”。
恒大岳盟旧改东侧紧邻地铁6号线上芬站。
项目西侧与中海锦城、龙华金茂府一路之隔,并临近地铁4号线上塘站。双轨之间,双地铁口物业,公共交通配套完善,是该项目突出的亮点。
项目北向紧邻一幅九年制学校地块;西侧配套中海AT MALL社区商业。
(紫色部分为学校地块)
项目的建设工程规划许可证显示,05地块一期为三栋住宅和一栋3F幼儿园,其中住宅分别为62F(195米,地块最高建筑),54F(168.4米),55F(170米),都是超高层住宅。套内建筑面积均为90平米内。
地块已完成土地平整,多台大型机械已进驻场内。
资料显示,该更新单元用地面积约6.9万㎡,拆除用地面积约6.5万㎡,其中开发建设用地面积约3.5万㎡(不含学校、绿地)。
恒大岳盟旧改500米范围内,有在建中的简上体育综合体。该体育馆功能定位为集游泳馆、羽毛球馆、乒乓球馆、网球馆、击剑馆、跆拳道馆、室外篮球场和室外器械健身场地为一体的综合性体育场馆,预计2021年开放运营。
项目东南侧直线距离约2公里的地方,是建设中的、由原本“龙华两馆”定位升级而来的深圳第二图书馆、深圳美术馆新馆。
深圳第二图书馆效果图
简上体育馆、深圳第二图书馆、深圳美术馆新馆建成后,将是红山、上塘片区一众住宅项目直接“享用”的重要公共配套。
莱蒙水榭云上
莱蒙国际打造了两条产品线,也有涉足以科创产业为主的都市产业社区、轻资产商业运营等业务。
以“莱蒙系”中的“莱蒙城”、“莱蒙都会”和“莱蒙领尚”为代表的城市综合体品牌; 以“水榭系”中的“水榭花都”、“水榭山”和“水榭春天”为代表的城市中高端住宅品牌。
莱蒙水榭云上项目位于龙华民治街道新区大道西侧,简上村和卓越皇后道之间。
项目离地铁4号线上塘站约有1公里的步行距离,东北侧为上文提到过的在建项目简上体育综合体。
资料显示,项目包括1栋46层、高度167.71米超高层公寓;1栋41层、高度137米超高层住宅;1栋3层、高度13米幼儿园,3层地下室(两层全埋、一层半地下室),局部机械车库为5层地下室。
现场目测该项目建设进度已经超10层。
现场的二手房中介介绍,莱蒙水榭云上一旁的卓越皇后道,二手价格约7.5万/㎡。
中城宴华府
中城宴华府建设用地面积约1.1万㎡,规划建筑面积约5.4万㎡,计容建面约4万㎡,规定容积率3.2,实际容积率3.8。其中住宅建面约3.3万㎡,由1栋4单元28-30层的高层住宅和1层商业楼组成。商业面积仅980㎡,社区的居住属性比较纯粹。
项目位于龙华明治片区,民塘路与佳民路交汇处,项目南侧为星河传奇小区,西北侧是上芬小学,西侧是尚誉红山里(钟氏电子工业区城市更新项目),东侧为金地上塘道。
项目周边有两条地铁线路,一个是距离较近的4号线上塘站,一个是即将通车的6号线上芬站。
高德测算,项目至上塘站步行距离约797米,耗时11分钟。而6号线的上芬站则距离项目1.1公里,步行约15分钟,交通十分便利。
但便利是有代价的。由于地铁4号线与6号线在此区间都是地上线,且在项目附近交汇,会带来一定的噪音问题。星河传奇项目受此影响最甚,中城宴华府离轨道稍远,但可能也有一定噪音困扰。
项目已经施工至约20层,预计也很快就将推出市场。
中海汇德理花园
中海汇德理花园位于腾龙路西侧,地铁4号线上塘站上盖,与东侧的中海锦城一路之隔。
项目南侧是莱蒙国际大厦,北侧则是恒裕的项目。
现场看到,中海汇德理花园仍在进行基坑作业。
(图源:中海汇德理官微)
项目所在地块在去年出让,出让条件限定普通商品住房入市最高均价为71400/平方米。该地块是为二类居住用地,用地面积27391㎡,总体容积率4.9,含规划一所12班幼儿园与部分人才保障房。
项目平面图
该项目由5栋住宅和1栋幼儿园组成,户型面积81-94-110㎡,总计1180套。
项目地块于去年11月的土拍中由中海地产以50.2亿竞得,需配建1.3万㎡人才住房。地块出让条件要求,项目普通商品住房入市最高销售均价为7.14万/㎡。
锦顺星苑
图源:锦顺源官网
与上文“锦顺名居”项目师出同门,地铁4号线北延段“长湖站”的地铁口物业锦顺星苑,已于近日获批预售。
项目本次备案房源位于A座,共162套,均为住宅产品,户型建面约71-84㎡,均价约5.26万/㎡,单价区间在4.4-5.6万/㎡,总价区间在412-617万/套。
需要注意的是,项目所处地块于2012年10月完成出让,使用年限40年,如今仅剩32年。
锦顺星苑具体位于观澜大道和碧澜路(旧称泗黎路)的交汇处。项目西侧紧邻观澜大道,距离在建中的地铁4号线北延段长湖站直线距离仅200米,交通便利。
项目东侧就是观澜河,方圆500米内有观澜第二中学、龙华区第三外国语学校、观澜第二小学、观澜中心幼儿园等多所学校。
图源:锦顺源官网
中介网站的数据显示,锦顺星苑周边小产权房挂牌单价约1.6万—2万,而直线距离约600米的住宅小区挂牌单价约5万。
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部分项目资料来源:深圳房地产信息网