先说说我的物业公司从业经历，在上市物业企业做过两家，头部物业企业做过一家，都是财务经理，赶上过物业企业的疯狂上市浪潮，疯狂外拓拿项目浪潮，疯狂对外收并购浪潮，论对物业企业，从财务角度的了解程度，谁来我都敢和他battle一下。

我现在也是进入物业企业上游公司房企工作了，也算是不在那个所谓的圈子里了，为了流量，我也算是豁出去了，讲讲大家关心的物业公司的老底。

物业企业到底挣不挣钱？

直接先讲大家最关心的问题，物业企业到底挣不挣钱，这也是我看到的关于物业讨论的最多的问题，很多人觉得物业企业很黑心，挣得多，你且听我慢慢道来。

挣不挣钱，那就得看绝对值和相对值，在财务上说就是利润的总量和毛利率。那么大家可能更关心的是，我家的项目，物业公司到底毛利率是多少啊，赚了百分之多少啊。

那么首先我们得说说物业公司的收入和成本构成。

物业公司的收入主要就是物业费，但更多公司的主要利润来源是其他经营收入。而这其他经营收入中，使用业主公共区域资源取得的公共收益，应该归属于业主，但很多物业公司在业主委员会成立之前，都会选择瞒报或者少报，好一点儿的报的数据真实，但我用公共收益部分抵一些维修支出，看似合理合法，但却也绕过了业主们的同意。

另外，大家觉得有业主委员会就会有人监督物业企业，就会好一点儿了吗？其实不然，闲得没事儿去干业委会主任的人，很多也是无利不起早。比如，电梯广告收入，很多都会有阴阳合同的存在，业委会成立前，一部分收入进入物业公司公共收益，另一部分见不得光的可能就进入了物业管理者的口袋。业委会成立后进谁腰包呢？你就明白了吧。

大家可能觉得电梯广告能有几个钱呀，那我再和你讲一个故事，你听听看。之前我们去竞标一个小区的物业管理，这个小区门外有一圈归全体业主所有的商铺，正好修路影响了商铺的经营，于是给了业主委员会几百万的补贴，你说这个收入有多少会进入主任的手里呢？

总之从收入来看，物业公司没什么添头，更多都是被不良的物业管理者拿走了。我们再看看物业公司成本。

物业公司成本的大头就是人工成本，一个物业小区客服、保安、保洁、工程、绿化所有人加起来的人工成本占比一般在55%—65%。物业公司本身想合理赚钱，也就是在人工上想想办法，因为其他成本都是固定的，要是省了就要出大问题了。

一般品牌大品牌好的物业公司，在这个人工成本的占比上就越高。怎么区分这家物业公司品牌好不好，最直观的方法就是看保安，一是看保安年龄，二是看保安编制有没有巡逻。虽然年龄无法决定质量，但年轻的让业主看起来舒坦，年轻的他也贵。

我就曾尽调过一家小物业公司，三个人管一栋大厦，五个人管四栋楼的小区，像这样的物业公司它确实不管物业费多少，它肯定是赚钱的。

而我们看品牌稍好的物业公司，其实项目的情况也决定了物业公司会不会赚钱，会不会赚很多钱。

首先看项目大小，建筑面积小于15万方的小区，品牌物业能做到盈亏平衡就不错了，良心的物业公司都是亏损经营的。但这样的物业项目也会有赚钱的，用上述的瞒收入和减人工的方法。

其次看项目门岗数量，数量越少，越有利于物业公司。我就曾经历过这么个项目，一共40多万方，却被道路隔成了四块，每块都有两个门岗，这相当于管了四个10万方的项目啊，怎么做预算都没法盈利，当时也是让我很头疼。

综上，你说物业公司赚钱么，品牌的物业公司，上市或者全国排名前五十的，我见过最赚钱的住宅项目，毛利率顶多就20%多，上25%的都少见，还得是项目大且条件很极致的好盘。品牌一般的或者没品牌的赚钱么，确实赚钱，如果你们摊上了这样的物业公司，就多看看电梯维保做没做，消防维保做没做，差的物业公司这些他还真敢不好好干，更别提公共收益瞒报这样的事儿了。

物业圈子的黑

讲物业公司赚不赚钱，都没讲这个刺激，说实话在物业公司干过都知道到底赚不赚钱，从很多人个人的角度看，好像那一年的物业费不少交，但有时候很多物业项目收上来的物业费也就够物业公司支付个人工，要不是为了地产的品牌，物业公司早撤了。但干过物业的人可不一定都有机会看到过我接下来要说的，物业圈子的黑。

我做财务经理的第一家物业公司，总部的人事总监曾私下和我们说过，一个项目经理在一个项目干满三年，要是没法在当地买房，就不算一个合格的物业经理。有时候物业经理的灰色收入就是这么可观，当然常在河边走，总有湿鞋的，为此进去的也是不老少。

从一个项目交付前期开始，地产将开荒保洁招标交给物业公司，物业公司的区域总到项目经理，就开始灰色薅羊毛的历程了。开荒保洁招标、标识标牌招标、小区服务队招标（在小区里卖沙子卖纱窗的，负责装修垃圾清运的），一个二十万方的项目产生的灰色收入大概在五六十万。品牌物业为了规避用工风险，也会将保洁和保安进行外包，也得招标，电梯维保、绿化养护以及消防维保也是大头，在那个圈子里投标前都要讲好提成的，不讲那你就是请我去围标喽？那你得给我钱啊。

有的人会觉得，这个和业主没关系啊，这不过是薅的物业公司的羊毛，那成立了业委会呢？那用的是酬金制呢？你觉得羊毛是从谁的身上出的呢？

人有了钱，就不干什么好事，特别是在物业这样普遍学历不高的行业里，甚至物业公司很多高管都是从保安做起来的。在物业圈子里，D博的多，乱搞男女关系的多，我说这些都不是危言耸听，真的很真实。之前有一个很年轻的女前同事，就大半夜给我打电话，说被新领导要求潜规则，她问我怎么办，那个领导和她说，不同意就让她走人并且在圈子里封杀她。这都是物业圈子里的并不新奇的事儿，太多了。上市物企董事长，下区域检查，区域公司老总带着保洁供应商招待，怎么招待啊，你以为就是吃吃饭唱唱K？哎呀，too young too simple，不能说太多，再说就不够播出标准了。下边项目上的人，玩儿的就低端点儿，打打麻将啊，然后婚外互生情愫啊，差不多就这样了。

感觉说得也差不多了，不知道这篇文章的敏感程度够不够播出标准，总之讲的东西都是我在这个行业五六年的亲身经历，虽然年头不多，但当时也算身居中层干部了，所以总能看到一些东西。其实本来还想说说物业公司上市这事儿，但觉得物企更多都是在港交所上市，咱们百姓也很少能去投资个物企港股吧，所以这个就在最后总结一句话吧，物企上市纯属讲故事，讲的还是童话故事。

@10月财经新势力