福州传统核心商圈东街口商圈大地震！

一纸福州大洋的告知函内容触目惊心：我司支付给小业主的租金成本已完全不符合现有市场租金水平，致使大洋（东街店）连续数年处于经营亏损状态，我司负担日益沉重。若经多方努力，届时我司仍未能与80%以上小业主就新一轮租赁完成签约的，大洋（东街店）1F~3F将于2021年10月1日起进行闭馆。

“说商道市”第一时间报道此事，去留两难？大洋百货福州生死局！旋即冲上同城热门，引发了福州人的极大关注与热烈讨论。

今再奉上第二时间的解读。

从学霸到“学渣”当下营收不足巅峰期20%

多年以后，回想起2002年9月那个遥远的日子，依旧是东南偏南福州城商业圈值得纪念的一天。

2002年9月，由原上海太平洋百货总经理携团队共同创立，万达集团为股东，中国前首富王健林（曾）为法人、董事长的大洋百货集团，将第一家门店落到了福州当仁不让的中轴线八一七路，于国际商厦开出大洋百货流行馆，也就是东街口店，与时值走过45载的东百东街店隔街打擂，“流行百货，领导流行”的口号，蔚为一时风潮。

按照“说商道市”一粉丝的话说，“记得刚来福州时，大洋百货还是神一样的存在。”

基于登陆第一城福州的巨大成功，战南京攻武汉……大洋百货尔后势如破竹，并于2012年6月在中国台湾证券交易所上市。

在大洋百货挂牌上市前夕于台北举行的上市业绩发表会上（2012年5月），时任大洋百货集团董事长的严思文曾透露出两组重要数据：一，2011年大洋百货营收已达258亿元新台币，近四年来复合增长率达27.66%；二，大洋百货在福州的市场占有率已达50%。

孰料，这便是大洋集团的巅峰。

“说商道市”依据公开信息整理了大洋集团历年营收，你会发现，最近几年的年营收都只有上市前的2011年营收258亿新台币的零头而已。

2020年全年营收48.06亿新台币什么概念？堪堪11亿元人民币！要知道，大洋当下已进入9个城市并开设14家门店，也就是说，平均下来每家门店年营收不足8000万。且其业绩总和甚至不及一家东百中心。

抛却2020年疫情年份，也很难说大洋集团已经触底反弹。因为，2021年前7月，大洋集团累计营收30.95亿新台币，不及2019年1月-7月的37.16亿新台币。

回归福州。即便正大广场店已于2020年1月关闭，在大洋现有体系中福州一城依旧独占3家，其分量不言而喻？

但“说商道市”得说，太天真！

不妨从大洋集团2021年中庆档期业绩管中窥豹：福州3家门店甚至都不“配”拥有名字，已然完全没了福州的影子。

大洋体系中，曾经的学霸福州，如此这般，消失不复见。

大洋喊苦是真苦抑或以退为进？

回归前述告知函。“说商道市”提醒一众看官，大洋集团的分水岭就在于2012年上市前后。有了这个共识，再回过头来看大洋（东街店）与300来位小业主的关系就要容易的多。

不妨聚焦企查查上福州大洋的风险提示，小业主们与大洋旷日持久的租赁合同纠纷，一窥台面上与台面下的利益博弈与暗流涌动。

讼争商铺所在的国际商厦一至三层共有319户小业主。有别于独立商铺，讼争商铺各商铺之间本身没有实体墙体分隔，各业主在购买讼争商铺之初，就直接通过与大洋签订《房屋委托出租合同》的形式，统一将讼争商铺交由大洋进行整体经营和管理。

原租赁合同于2011年9月30日到期后，虽然有一小部分业主要求收回房屋，但是截止2014年6月，共有278户小业主与大洋签订续租合同，占所有小业主的87%。第一租赁年度（2011年10月1日至2012年9月30日）年租金金额为原租金的1.8倍，第二至第十个租赁年度，每年年租金在上一租赁年度基础上递增3%。

但很快，有小业主发现，有业主其起始租金计算标准为原租金标准的1.96倍，远高于他们的1.8倍。

即便法院判决按原租金标准的1.96倍计调租金，有小业主仍然觉得明显过低。他们认为，讼争商铺位于东街口商圈，地段才是其商业价值的核心因素，一、二审判决认为大洋对国际商厦整体商业价值的提升作出贡献，缺乏事实和法律依据。即便地铁改造会暂时影响商场人气，地铁改造工程完成后则会提高商场人气，只有提高租金才符合公平公正原则。商厦周边同类商铺的租赁价格都在1500元/平方米以上。

“说商道市”捋一下：第一个十年周期（2001-2011年9月30日），和谐的十年；第二个十年周期（2011年10月1日至2021年9月30日），波折来了，毕竟国际商厦一至三层共有319户小业主，有人签了按原租金标准的1.96倍计调租金，签了1.8倍计调租金的立马不干了。

会有第三个十年周期吗？人人皆有自己的利益诉求，何况有319户小业主。

更何况，第二个十年周期的签约点正是大洋集团的巅峰期，但当下营收不足当年20%，大洋还会，还能满足小业主们吗？！小业主们还会，还能体谅大洋吗？！

“我司负担日益沉重。若经多方努力，届时我司仍未能与80%以上小业主就新一轮租赁完成签约的，大洋（东街店）1F~3F将于2021年10月1日起进行闭馆。”大有“大不了老子撂挑子不干了”的负气。

大洋喊苦，是真苦抑或是以退为进？“说商道市”觉得，既是真苦，也是以退为进。

存量时代重筑略脆弱的平衡

大洋（东街店）遭遇生死局，“说商道市”却觉得，一丁点儿也不冤。

“流行百货，领导流行”的口号犹在耳边。遥想当年，多少福州人都曾是他们家的粉。“说商道市”第一次在大洋（东街店）购买一线化妆品，第一次……掐指一算，却为何已经整十年没有好好逛过大洋了？！

甚至就连东百集团前总裁魏立平都曾对“说商道市”坦陈，大洋百货刚进入福州的时候，东百扮演的角色是有些被动，提出了“远学上海深圳，近学大洋”的口号，这一学就是数年。

“说商道市”困惑：作为踞守福州传统商圈东街口的主力，大洋（东街店），这个曾拥有福建最强化妆品、女鞋、女装品牌阵容的流行百货，究竟是怎么把化妆品尤其是高化市场拱手让人的？大洋东街口地铁商业部分，为什么呈现出来的与东百中心就是有差？

还有，位处冠亚，素来独树高端奢侈的大洋晶典亦是危机四伏。

经过调改的苏宁广场A区，定位甚是明确：臻选精品馆，一楼规划有重奢，大概率将于今年国庆前开业；华润置地福州2021品牌发布会上宣布福州华润万象城写字楼升级为华润置地中心，华润万象城商业则定位为福州首个Luxury 购物中心，计划于2022年4月开业；香格里拉二期，福州嘉里中心项目，整体定位为“奢尚购物中心”，2022年竣工。

TA们皆数国内商业地产的翘楚。“说商道市”不禁要问：不大的福州城，高端商业面临分食。大洋拿什么与人争？

也曾被捧到极致的立志“大过太平洋”的大洋，怎么就走到了今时今日的地步？在不少福州人眼中，现在的大洋就是东百的小跟班，甚至有“东百大洋中心”的叫法。TA，究竟是怎么把大好牌局给败光的？

从中，“说商道市”分明看到了人们消费需求和消费习惯的变化，电商的冲击，地铁围挡开口的影响，经过疫情洗礼，社会消费热情趋于平淡，零售市场同业竞争加剧……

存量时代下，福州的各方势力已然开启短促却惨烈的交锋，些许势力付出些许惨痛的代价，已然不可避免。有的人接受了不得不接受的改变，重新构筑起有些脆弱的平衡。

身处这个日趋复杂且多变的福州商业零售业江湖，迎来送往间，裹挟着时代大潮，曾经的大佬，将去向何方？