捂了3年原价卖，现实版的装x失败，笑死我了。。。。

碧瑶三期其实不咋地，完全没有了二期的神韵，即便在一个小区，但也太高了，达到了18层，与邻居洋房格格不入；位置也太靠近扬子江大道了，会很吵；而阳光更是被隔壁苏宁挡的死死的。

所以这样的房子，即便是新房也没有新出价值，最多也就和二期的价值持平而已。

碧瑶户型如下，主力是140三房，这个户型尚可。而那些大户型都是不可更改的三房，这个品质做3房，未来流动性堪忧。。。

金陵湾则更简单，品质什么的不用多说，二手房价说明一切。我翻了下最近100平以上户型成交，这个小区最贵是68平小户型，大户型倒并没有大家想的那么夸张，更何况即将面临学区划片的尴尬。

综上，这2个盘的倒挂基本上就在2万左右，属于上等；收益额在300万，属于中上；收益率则可以达到50%，属于顶尖；而居住属性就比较一般了。

那么倒挂、收益额、收益率以及居住这4点应该如何取舍呢？我们是不是可以无脑去买呢？

当然不是的。

房地产正在逐渐失去投资价值，终极改善的意义越来越大，所以我们才会看见这几个月市场风云突变，所有人都在盯着头部楼盘的最大户型暴抢，大家都想买个好房子老老实实住下去，故而我们要平衡好自住与赚钱的关系。

万物的客户是看都不会看它们的，让这些土豪放弃全家幸福去拿稀缺的人才号赚那300万简直是天方夜谭，买椟还珠，大脑秀逗；更何况作为未来5-10年内唯一在售顶豪，它高楼层的收益率未必会低于50%，花园顶楼更甚。

在售的第二个豪宅金茂府，虽算不得顶豪，但倒挂也应该在1.5以上，越大倒挂越多；收益率是谈不上高了，但收益额也能有200-400。

尤其对于金茂府大户型客户来说，他们也有着急迫的改善需求，如果今天不买金茂府，明天也会多花400万买二手。这里买碧瑶金陵湾赚300，那里买二手又赔400，得不偿失被诠释的淋漓尽致。

所以对于金茂府230客户来说，也是毫无影响的。

而关键就在于190的客户如何选取，同理还有颐和源璟188。

一来，碧瑶主力面积140，金陵湾也在150左右，所以居住面积上差的不算太多，但品质还是有较大差距的。

二来，金茂颐和的价值是预估的，但碧瑶金陵湾是板上钉钉的，所以不得不说后者更稳一些，回报率也会高出很多。

所以这一定会让部分190客户动摇。

我个人意见，我是追求自住舒适度的，帅气的面庞一定要用最好的房子养着。所以我会无脑选金茂颐和，因为我就是不买它们，也绝不可能住进碧瑶金陵湾，我一定会买个高档小区的二手房，比如海玥名都180或者湾三180，那还不如现在直接买新房了。

而且，现在的情况对我是个大利好，因为很多人才都会跑去碧瑶金陵湾，意味着我若留在金茂颐和，则是必中了。

有朋友可能会说，你看上次颐和人才都没报满，下次怎么可能有多少人才呢？

我只想说，土豪人才现在堪比美国海豹部队，都是老阴b，不见兔子不撒鹰，潜伏能力一级棒，只有当他们想买的户型开盘的时候才会露头，上次万物中国府一夜之间长出来的150个人才还没浇醒你吗？

重赏之下，必有人才。

当然以上仅仅是我个人意见，你自己怎么做还需要自己去决定，一些自己想要什么都拎不清的老铁，必须经历过失败才能见彩虹。

以上，望樾府同理。

对于长江华府呢？

其实没有讨论的意义，因为金陵湾只有66套，基本在c类人才就结束了，与你无关。

所以你的问题不过是买长江华府还是碧瑶罢了。

华府算不得豪宅了，它与碧瑶倒无品质之争，最多也就是面积区别。

参考北京的政策，即便划片了，长江华府的第一批业主应该也是能确保汇文的，所以你若是为了孩子上学，肯定依然选择华府；若是投资，则碧瑶更好；若是自住，除非你认定了210平，否则也应该选碧瑶的。

至于河西其他零零散散的楼盘，综合考虑，均不如碧瑶。

最后我想提醒大家一句话，河西没有好房子了，今天没有，以后也很难会有，不仅因为限价，也因为好地块越来越少，什么叫“买椟还珠”，不同人、不同收入的理解是不一样的。

最后的最后，一个紧急通知。

金茂府明天就开样板间了，马上就开盘，这次开190和230一共300套房，单价估计在6左右。作为河西最后的2个豪宅，错过了就只能买二手当接盘侠了。