1
首善之区
这仨片区价格到了两万
历下区，济南市首善之区。
她不仅经济实力雄厚，教育、商业等资源也首屈一指，以至于“住在历下”成为一种身份的象征，历下区的平均房价也比其他区域高一截子。
目前，历下区正在开发主要有三个片区：最东侧的长岭山片区；最北侧的盛福片区及其西侧；CBD区域。
在这3个区域中，CBD区域房价最贵，目前片区内精装房价格接近3万，毛坯房的价格在2.3万元至2.5万元之间。；
长岭山片区也有多个楼盘正在开发，其中高端精装产品价格最高可到两万七八，也有两万二三，毛坯房的价格在2万左右，低的可到1.8万元左右；
盛福片区及其西侧，也有三四个楼盘在售，精装产品价格可到两万六七，毛坯房产品价格则为2.3万左右。
2
盛福片区及以西
有哪些敏感因素？
对于CBD片区，我们以前聊过很多次。今天重点聊聊另外两个区域，先看历下区最北侧——盛福片区及以西。
这里在售的楼盘，主要由海尔天玺、翡翠大观、万科翡翠公园，另有济南中央商务区建投所摘地块待开发。
这其中，海尔天玺、翡翠大观在奥体西路以西。万科翡翠公园在高新区核心区的正北侧。
价格方面，海尔天玺包括南北两个组团，在售南组团，精装，2.7万元/平方米左右；北组团尚未未开工。
翡翠大观为毛坯房，价格在2.3万元左右。
万科翡翠公园为精装产品，价格在2.6万左右。
它们一个共同的优点：距离济南东城核心区较近，并且有化纤厂路、奥体西路、奥体中路、崇华路等直通CBD、高新区核心区等区域。
在敏感因素方面，提醒大家留意三点：
1、留意周边两个污染源。胶济铁路以北的黄台电厂，距离花园东1.8公里公里左右；丁家庄以北东新热电厂，最近有新建冷却塔计划，距离翡翠大观较近。相对来说，这两个污染源距离翡翠公园较远。
2、花园东路以北待改造、待建区域还比较大。
在花园东路与化纤厂路交叉口东北，有一些板房、厂区待拆迁，并有一个公交站场。
（花园东路与化纤厂路交叉口待拆迁板房）
（花园东路与化纤厂路交叉口附近公交站场）
3、片区西部规划有大型地铁停车场，北部一些污水处理厂等市政用地，其大致位置如下图：
无论是地铁停车场还是污水厂等，距离在售产品还有一段距离，在售楼盘影响应该不大。
3
长岭山片区
价格分化严重
再看历下区最东侧，长岭山片区，这是一个价格分化比较严重的片区。
目前，片区内在售楼盘有五六个。
其中，金茂府、玖玺城为精装产品，前者价格达到两万七八，后者销售均价为两万二三。金域蓝山、璟园项目为毛坯房产品，价格一万八九左右。另外，由万科操盘的金域华府也有产品在售，价格2.2万左右。
长岭山片区紧邻济南高新区、汉峪金谷，地理位置相当优越。
片区的敏感因素：
1，北部的炼油厂、菜鸟物流。
这个不用说太多。不过，目前开发的住宅都在长岭山南部，炼油厂的负面影响实际并不是那么大。
2、在炼油厂的西侧、南侧，有一些工厂、民房等待拆迁。
4
盛福周边PK长岭山片区
盛福周边与长岭山片区相比，哪个更有前景？
1、我们最看好长岭山片区南部。
这里说的长岭山片区南部，指经十路以北、世纪大道以南。它位于济南经十路发展主轴上，紧邻汉峪金谷、高新区核心区，与CBD、奥体相距也不远，可以说是处在城市发展风口。
虽然片区北部有炼油厂，但其实际负面影响并不是那么大，尤其是对兴港路以南的住宅组团，待北部住宅区填满后，炼油厂负面影响微乎其微。
2、盛福片区及周边也不错，价格偏高
盛福片区及周边，主打CBD北概念。它们距离CBD、高新区核心区都比较近，其自身又属于历下区，有条件成为高端楼盘聚集区。
不过，它周边的产业氛围较长岭山片区南部要弱一些，而且也不像长岭山片区南部那样处在城市风口。
最重要的是，盛福周边在售楼盘中，有些产品的价格明显偏高。建议大家多做比较。
3、长岭山片区北部前景最暗淡
这个争议应该不大。在世纪大道以北的长岭山片区，未来主导功能依然工业且在炼油厂的影响下，居住氛围也很难有根本性改变。
今天就聊到这里吧。
我们最近在盛福周边、长岭山片区各楼盘进行了探访。这些楼盘具体怎么样，我们未来会还会推出更详细的探盘信息。
——全文完——
济南楼市观察原创文章，如需转载请获得授权！
查看更多楼市内容，请关注本公众号，回复“汉峪片区”、“龙洞片区”等；粉丝QQ群号:577534629
