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首善之区
这仨片区价格到了两万
历下区,济南市首善之区。
她不仅经济实力雄厚,教育、商业等资源也首屈一指,以至于“住在历下”成为一种身份的象征,历下区的平均房价也比其他区域高一截子。
目前,历下区正在开发主要有三个片区:最东侧的长岭山片区;最北侧的盛福片区及其西侧;CBD区域。
在这3个区域中,CBD区域房价最贵,目前片区内精装房价格接近3万,毛坯房的价格在2.3万元至2.5万元之间。;
长岭山片区也有多个楼盘正在开发,其中高端精装产品价格最高可到两万七八,也有两万二三,毛坯房的价格在2万左右,低的可到1.8万元左右;
盛福片区及其西侧,也有三四个楼盘在售,精装产品价格可到两万六七,毛坯房产品价格则为2.3万左右。
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盛福片区及以西
有哪些敏感因素?
对于CBD片区,我们以前聊过很多次。今天重点聊聊另外两个区域,先看历下区最北侧——盛福片区及以西。
这里在售的楼盘,主要由海尔天玺、翡翠大观、万科翡翠公园,另有济南中央商务区建投所摘地块待开发。
这其中,海尔天玺、翡翠大观在奥体西路以西。万科翡翠公园在高新区核心区的正北侧。
价格方面,海尔天玺包括南北两个组团,在售南组团,精装,2.7万元/平方米左右;北组团尚未未开工。
翡翠大观为毛坯房,价格在2.3万元左右。
万科翡翠公园为精装产品,价格在2.6万左右。
它们一个共同的优点:距离济南东城核心区较近,并且有化纤厂路、奥体西路、奥体中路、崇华路等直通CBD、高新区核心区等区域。
在敏感因素方面,提醒大家留意三点:
1、留意周边两个污染源。胶济铁路以北的黄台电厂,距离花园东1.8公里公里左右;丁家庄以北东新热电厂,最近有新建冷却塔计划,距离翡翠大观较近。相对来说,这两个污染源距离翡翠公园较远。
2、花园东路以北待改造、待建区域还比较大。
在花园东路与化纤厂路交叉口东北,有一些板房、厂区待拆迁,并有一个公交站场。
(花园东路与化纤厂路交叉口待拆迁板房)
(花园东路与化纤厂路交叉口附近公交站场)
3、片区西部规划有大型地铁停车场,北部一些污水处理厂等市政用地,其大致位置如下图:
无论是地铁停车场还是污水厂等,距离在售产品还有一段距离,在售楼盘影响应该不大。
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长岭山片区
价格分化严重
再看历下区最东侧,长岭山片区,这是一个价格分化比较严重的片区。
目前,片区内在售楼盘有五六个。
其中,金茂府、玖玺城为精装产品,前者价格达到两万七八,后者销售均价为两万二三。金域蓝山、璟园项目为毛坯房产品,价格一万八九左右。另外,由万科操盘的金域华府也有产品在售,价格2.2万左右。
长岭山片区紧邻济南高新区、汉峪金谷,地理位置相当优越。
片区的敏感因素:
1,北部的炼油厂、菜鸟物流。
这个不用说太多。不过,目前开发的住宅都在长岭山南部,炼油厂的负面影响实际并不是那么大。
2、在炼油厂的西侧、南侧,有一些工厂、民房等待拆迁。
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盛福周边PK长岭山片区
盛福周边与长岭山片区相比,哪个更有前景?
1、我们最看好长岭山片区南部。
这里说的长岭山片区南部,指经十路以北、世纪大道以南。它位于济南经十路发展主轴上,紧邻汉峪金谷、高新区核心区,与CBD、奥体相距也不远,可以说是处在城市发展风口。
虽然片区北部有炼油厂,但其实际负面影响并不是那么大,尤其是对兴港路以南的住宅组团,待北部住宅区填满后,炼油厂负面影响微乎其微。
2、盛福片区及周边也不错,价格偏高
盛福片区及周边,主打CBD北概念。它们距离CBD、高新区核心区都比较近,其自身又属于历下区,有条件成为高端楼盘聚集区。
不过,它周边的产业氛围较长岭山片区南部要弱一些,而且也不像长岭山片区南部那样处在城市风口。
最重要的是,盛福周边在售楼盘中,有些产品的价格明显偏高。建议大家多做比较。
3、长岭山片区北部前景最暗淡
这个争议应该不大。在世纪大道以北的长岭山片区,未来主导功能依然工业且在炼油厂的影响下,居住氛围也很难有根本性改变。
今天就聊到这里吧。
我们最近在盛福周边、长岭山片区各楼盘进行了探访。这些楼盘具体怎么样,我们未来会还会推出更详细的探盘信息。
——全文完——
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