买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
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今天,一位读者在社群里问了这样一个问题:
王老师,济南将首付最低比例从30%降到了20%,你觉得青岛什么时间跟进?
说句实在话,虽然限购松绑叠加金九行情楼市有所提振,但是我们从诸多楼盘打折促销的频率来看,总体市场还是不佳。
降低首付或者继续降息,市场就能整体调头吗?
在老王看来,青岛楼市有三个错配的死结,这些死结不解开,市场很难整体回转。
1消费降级浪潮下的产品错配
昨天,看到深圳一个朋友发的一个98平方米的四房户型图:
毫无疑问,这是给深圳的二孩中产们准备的房子,各个房间尺度当然会很局促,但是它至少说明,深圳的开发商还是站在购房者的角度去思考产品的。
因为保温层带来的公摊和光照要求,青岛做不出这样的产品,但是主城范围之内,98平方米的套三房又有多少呢?
我相信,包括端着铁饭碗、拿着手术刀的人,都感受到了最近几年经济形势不好。喜欢未雨绸缪的国人,在楼市总体向下的背景下,不论是首置、投资、还是刚需改善,都在缩减自己的预算。
然而,那么最核心的错配问题来了:开发商的户型在不断扩大,而购房者的预算在不断缩减,二者渐行渐远。
因为已经开通了好房严选的平台,所以过去两个月和很多的年轻读者深聊。发现现在有买房念想的年轻人,基本上都是一个情况:
预算200万以内,项目要在室内四区。
但是我们看市场上的产品,从CBD到浮山后,再到东李,最小的户型基本都是110平起步,143㎡成为主力,150㎡以上是各家争抢的焦点。
小户型的房子也不是没有,但基本上都是人才住房。许多年轻人都看着海轩府的人才住房流口水,但不是所有人都有资格买的。
剩下的,就是老四方的一些回迁小区里的商品房,除了新点和旁边的老房子没太大区别。
且不说市区,老王上周去西海岸看了个项目——曦东儒居。项目的位置吧,在老王看来确实还不错;产品不算太惊艳,但是亮点也不少。然而就算是西海岸的本土开发商,盯着的也是中产改善的口袋:
160㎡的宽厅元宝户型老王是真喜欢,按照预估1.85万元/平方米的均价,这一套差四万就三百万了。
在每一个托管班、兴趣班、一对一辅导课之间疲于奔命的中年人背后,往往还有一套降价也不好卖的二手房。这个总价,在这个年月,就是放在东部城区,也得掂量掂量。
所以,青岛的好房子很多,但是能买得起好房子的人,并不算那么多。
青岛楼市要有起色,要么改变产品,在主城配一些低总价的紧凑型产品,以满足入门级刚需的需求;要么改变规则,每一个项目拿出一定一比例来做特价房,年轻人和多孩家庭摇号。
这两个改变,都要有损开发商的“大账”,所以在土地出让时,相关部门需要有所作为。
2配套错配下的近郊之苦
当然,相比曦东儒居等卖相颇佳的改善盘,青岛楼市更需要救的是近郊的刚需盘。
咱们先从东李说起。前几天的降价风波闹得沸沸扬扬,老王也是一声叹息。
环境差吗?
产品力差吗?
价格还不够优惠吗?
为什么还要降价,是因为东李作为青岛新兴的睡城板块,改善族却在不断外流。东李流传着这样一句话:
每三个在东李卖掉二手房的人,就有一个人去了浮山后。
前一段时间,老王的一个朋友卖了东李的房子,捏着鼻子买了浮山后的一个毛坯房,他也知道产品有很多硬伤,但是孩子马上上幼儿园了,他也是没有办法的办法。
本来有些明星楼盘规划好了要引入名校,但是相关企业和部门就是不给力,这一点青岛和济南、重庆等城市有明显的差距。
城阳和高新区,则是呈现另外一种态势。城阳有地铁的优势,但是好学校极少;高新区有学区的优势,但是地铁绕着走。这种核心资源“散装”的规划,最终的结果就是一起沉沦。
所以,比政策救市更重要的,是学区、交通资源的前置性完善。教育集团喊了很多年了,必须要抓紧落地了;地铁耗资亿万,那么在主城和近郊板块之间,完善一下BRT行吗?
提振楼市,让城市更有竞争力,绝不是几个部门的事儿,需要多个部门、几个主力区一起协同努力,要换换脑子,改变思路。
3规则错配下的品质之苦
在中国房地产版图上,青岛是很多开发商眼中的好城市。房子卖得快,利润也高,所以很多开发商都想削尖脑袋进青岛。
这个过程中,我们看到了很不愿意看到的一个结果:劣币驱逐良币。
我们看一些好地,要么是被本地一些区域开发商拿到,要么是外地一些刀尖舔血垃圾开发商拿到。他们最后干成了什么样子,大家都看到了。而且,还有一个很奇怪的现象,很多开发商在外地产品力很好,到了青岛也跟着减标降配。
出现这些问题的原因,我们就不展开了。但是,在目前这个形势之下,这些问题不能再延续下去了。
青岛现在拍地,也有竞品质,但是这个品质是老百姓关心的那个品质吗?
所以,如何让鲁信、海信、瑞源、绿城等真正好口碑的企业愿意拿地,多拿地,以及滨江、永威、仁恒这样的企业愿意来青岛。在豪宅产品之外,能为普通老百姓也建造一些改善产品,才是相关部门要研究的课题。
如果我们有限的土地,再交给钝感十足的开发商操盘,那么楼市再下去两年,真就没法看了。