济南本地人向来都有老城情怀,这是无可厚非的,济南老城区的地段条件优越,配套齐全,生活气息也比较浓厚。
不过正如硬币的两面,老城区的优势也是其劣势,老旧小区太多,影响了城市环境面貌,也就导致年轻人不怎么喜欢老城区的项目。
最近,洪楼片区又有一新项目诞生,它就是去年济南铁路局拍得的原黄台铁路货场地块,现在的高铁熙悦府。
这个楼盘怎么样呢?
土拍情况2021年12月6日,济南铁路房产建设集团有限公司以100409万元的底价摘得原黄台铁路货场地块A-1,楼面价为7045元/平。
高铁熙悦府位于洪楼片区,济南历城区北园大街东南、胶济铁路北侧,开发商为济南铁路局所属的高铁置业建设开发。
项目占地面积67865平,容积率2.1,绿化率44%,规划9栋住宅,包含17栋16-18层小高层、2栋12层小高层和1栋10层洋房,共1361户,均为毛坯。
(项目鸟瞰图)
项目的户型为80平、95平、100平、110平、115平、120平、135平和137平。
(户型图)
周边配套交通
项目靠近二环东路、北园高架和二环东高架,距离2号线七里堡站约1.2公里,距离2号线历山路站约1.5公里。
教育
项目已经签约历城二中教育集团,另外项目配建一所9班幼儿园和一所45班九年一贯制学校,可容纳2400余名学生就学,学校将于2024年6月建成移交,2025年投入使用。
(学校效果图)
商业
项目商业配套比较成熟,附近有荣盛时代广场、大润发、银座、印象城、悦立方等。
(印象城效果图)
销售情况目前项目并未对外公布价格和首开时间,项目周边在售的项目很少,仅有前段时间首开的银丰国泰江悦。
银丰国泰江悦首开楼栋为3#和10#,毛坯小高层,均价在16500元/平左,结合这个价格来看,高铁熙悦府的首开价格定在小高层1.6w、洋房1.7w左右,是比较有性价比的。
光照分析项目暂未确定首开时间,所以小U就以17#楼为例给大家分析一下光照。
判断依据:
依据(一)17#楼南侧(20#)和东南侧(19#)建筑物的总高度以及楼间距等
依据(二)根据规划局公示文件数据建模,参考专业软件计算结果得出。
免责条款:由于规划设计变更,现场施工精度等影响,本日照测评与实际日照情况无法完全吻合,仅供购房者参考,最终以政府部门出具的数据为准。
工程进度经过小U的实地勘测,目前项目正在建设中。
户型115㎡,3室2厅2卫
优点:
1、户型方正,南北通透,采光和通风效果好;
2、入户玄关设计,保证了厅内的安全性和距离感,增加了私密性;
3、三开间朝南,两个卧室朝阳,采光充足。
写在最后在小U看来,高铁熙悦府是一个优缺点都很明显的项目。
项目的优点有:
一、学区是项目的主要卖点之一,项目已经签约了历城二中&稼轩学校,教育方面比较有保障,而且项目代建幼儿园和九年一贯制学校,距离项目很近,接送孩子上学很方便;
二、项目的容积率不高,都是小高层和洋房的产品设计,居住体验比较舒适,户型设计也比较中规中矩,比周边老小区优秀不少;
三、项目的交通比较便利,距离地铁2号线历山路站和七里堡站在1km左右,距离北园高架和全福立交桥也很近,而且项目周边生活氛围浓厚,生活便利度比较高。
项目的缺点有:
一、项目最大的缺点就是噪音影响,南侧的胶济铁路距离最近几栋楼只有80米左右,而且北侧北园高架和项目直线距离也只有不到300米,受噪音影响比较严重;
二、项目周边的城市界面非常一般,周围除了绿城明月风荷是新建小区外,其他大多以老小区和厂房为主,片区整体面貌一般,居住环境谈不上优秀;
另外项目的正下方是地铁2号线,也会对社区居民有噪音等影响。
综上所述,高铁熙悦府的优缺点都很明显,至于值不值得购买还是得看价格,小高1.6万、洋房1.7万算是正常价格,低于这个价格的话,性价比还算不错,高于这个价格的话,那就没多大意思了,所以还是等价格公布之后再权衡一下吧。
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