国瑞置业有哪些渠道(崇文门潮商会馆背后的故事)
国瑞置业有哪些渠道(崇文门潮商会馆背后的故事)
2024-11-22 12:07:37  作者:涉可而止  网址:https://m.xinb2b.cn/life/rcw298670.html


潮汕地产圈中,靠旧城改造发家的居多,如郭英成、姚振华、黄楚龙等,也包括香港李嘉诚等。虽说旧改是一门有利可图的地产生意,若要论及北京二环内的旧改,那绝对是顶级牛的开发商,差不多是“太岁头上动土”。

今天,就来说一位地产潮商——北京潮商会会长、国瑞置业创始人、董事长张章笋的京城“旧改”梦。


北京崇文门潮商会馆四合院背后的财富故事


北京崇文门国瑞北路有一座京味十足的四合院,古朴典雅、简约大气,它就是北京潮商会的会馆。会馆大门牌匾“北京潮商会馆”六个大字,是潮汕侨界领袖、南洋商业银行与澳门南通银行创始人庄世平题写的。

潮汕地产富豪张章笋,头上有二顶“帽子”:一顶是上市港股“国瑞置业”创始人、董事长,另一顶就是北京潮商会会长。在北京二环线内,青砖灰瓦的四合院可谓是豪宅中稀缺的古董,价值一直在飙升。北京潮商会这一四合院的办公场所,就是由张章笋免费提供的。

这座四合院,与张章笋的京城“旧改”有关。从北京火车站走出来,是一片北京二环内最大规模的综合建筑集群——国瑞城,它是由张章笋开发的北京崇文区旧城改建项目。国瑞城处于市中心繁华的崇文商业区核心地段,CBD、王府井和金融街就在周边。2007年,张章笋把国瑞城的一座价值2000多万元的四合院,免费提供给北京潮商会作为办公会所。


国瑞置业创始人、董事长张章笋

张章笋,今年61岁,祖籍广东澄海(汕头龙湖区)。1969年,从汕头侨中高中毕业的张章笋参军入伍,开始了10年军旅生涯;1980年,他作为转业干部分配到汕头市物资局工作,一干就是7年。

上世纪90年代,张章笋开始下海做贸易,完成了原始的资本积累之后的他,开始由贸易转入实业,并把目光投向酒店和地产业。1994年4月,汕头花园集团的前身“汕头市三金企业总公司”成立。张章笋是澄海人,而澄海以玩具礼品业名扬于外,可当时并没有一家像样的酒店。1997年,张章笋进军酒店业的第一部“杰作”——位于汕头的花园宾馆落成后,他又在澄海建起了一座四星级“花园酒店”,而在酒店内设置的玩具展厅,成为了南来北往各地客商集聚之所。

毫无疑问,与区域产业配套,张章笋早期的酒店业开发是相当成功的,这也为以后进入地产业打下很好的根基。张章笋,对外号称“商业地产改革家”,也就是说他在地产开发的商业模式上,有不少成功的探索与实践。在老家汕头,除酒店地产外,他还开发诸如龙湖花木市场、汕头国瑞建材家居博览中心等商业项目。


北京国瑞城

汕头虽是经济特区,可在全国地产圈中,真正令张章笋出了名,恐怕还是他北上进军北京房地产,特别是二环线内的旧城改建开发项目,其中以北京站对面的国瑞城最为著名。

上世纪九十年代末到2000年代初,北京崇文区旧城改造是很多地产大鳄争抢的地盘。香港富豪郑裕彤家族,1999年分拆旗下内地业务单独上市的“新世界中国地产”,起初仅是一家中小型地产开发商,其迅猛发展就源自上世纪九十年代介入内地多地的旧城改造项目,尤其是其参与的北京崇文区旧城改造上。内地大型房企如万达王健林等,靠旧改发家自不必说,李嘉诚的这几年抛售的中国资产,很多本身就是旧城改造项目,而且多是“坐地生金”黄金地段。

张章笋的国瑞置业,起步于潮汕老家,但他一直把它当做北京地产商,不过,从开发总规模上看,国瑞在北京地产界仅能排名在40~50名之列,那国瑞置业的优势竞争力在哪儿呢?靠稀缺的土地储备。在业内,张章笋自诩“旧改领军人”,1999年,北京崇文区旧城改造招商引资时,张章笋相中了这个商机。最初,他“小试牛刀”,成功地在北京广渠门开发出第一片“富贵园”住宅小区,一炮打响,掘到在京城的第一桶金,也树立了自己的地产品牌形象。

有机构计算,国瑞置业在香港上市时,其在北京二环线内拥有4.1%市场份额,可坐上二环内开发商中的“第二把交椅”。其中,崇文门商圈的国瑞城,位居北京火车站片区内,可谓京城一大门户建筑,影响力自然不必说。另外,国瑞置业在京城开发的国瑞城、富贵园、千禧园等项目,是一种综合性项目,除住宅、商住外,还配套购物中心等商业项目;尤其是国瑞城,还保留部分四合院建筑(北京潮商会馆只是当中一座),体现了老北京的文化色彩与地方传统,也得到了政府的支持和认可。

后来,张章笋把“国瑞城”开发模式,复制到廊坊、海口、汕头等地的地产项目布局上。也正是“国瑞城”等项目成功运作,不少京城二环内旧改,成了张章笋的“囊中之物”,除了香港郑裕彤的香港新世界集团外,老二就是张章笋的国瑞兴业地产。


北京潮商会会长张章笋

在南方诸省,来自潮汕地区的建筑工程施工在上世纪80年代就闻名全国,中国形容工程建设速度非常快的一个词“深圳速度”,大部分是由潮汕人用汗水“书写”而就。

在北京开发地产项目时,张章笋还成立了北京崇建文驰建筑工程有限公司,自己开发的项目不假借于他人之手,这在旧改项目布局上很有优势,工程设计安排、施工时间计划及质量上均由自己来把握。此外,他还成立了北京国瑞兴业传媒广告、国瑞兴业(北京)实业等公司,从商业广告、商业开发一条龙合着起来做。

在香港联交所上市的“国瑞置业”,是张章笋于2012年在开曼群岛注册成立,于2014年7月7日在香港挂牌上市,控股股东为“通和置业”, 张章笋是最终控制人。最新发布的福布斯“2018全球富豪榜”上,张章笋及家族财富身价为12亿美元。


张章笋地产王国的家族化与地缘关系


国瑞地产副总裁阮文娟(右1)

2014年07月,国瑞置业在香港联交所上市后,成了IPO“发行即遇冷”的股票,当时,国瑞执行董事葛伟光归因于“主要是对这个行业的判断吧”,也就是与当时房地产行情冷清有关。毕竟,房地产市场是强者恒强格局,中小房企市场空间往往受到挤压,处境相对会艰难一些。

不过,彼时舆论却指向另一个核心问题,即国瑞的家族式管理遭质疑;有市场人士分析:“强势的家族管理,将职业经理人的空间压缩得很小,还有部分家族成员之间的矛盾,在国瑞也不是秘密。”这到底是怎么回事呢?2014年国瑞置业IPO招股发售价定为每股2.38港元,截止于2018年6月20日,国瑞置业的收盘价为2.59港元/股,4年间股价几乎是原地踏步。

从眼下国瑞置业的董事会人员结构看,家族色彩确实很厚重。创始人张章笋,为董事会主席兼总裁,其20名高管成员中,分布着不少家族成员。其中,今年39岁的阮文娟,现为公司执行董事、副总裁,她系张章笋的太太。而张章笋的女儿张瑾,现年34岁,亦为公司执行董事、副总裁;另外,出任国瑞置业有限公司副总裁还有张章笋的妹夫林耀泉。


国瑞置业、国瑞兴业地产副总裁郝振河

拿家族化特征来质疑家族企业管治,本身在逻辑上是说不通的。从全球范围来看,没有任何充分数据及普遍性案例,来证明家族企业的治理水平比其他形态企业低效,世界上很多著名的企业,其实多为家族化企业。

随着现代企业制度的建立,似乎也看不出家族化企业与职业经理人制有何不可调和的矛盾,所谓家族内部占位,阻梗了外人晋升通道的说法也并不准确,事实上,家族企业选人、用人更多从企业战略及长远目标来考量,比其他形态企业更愿意做转型创新,而且愿望还更为强烈。

在张章笋旗下公司,不乏资深人士,也有许多老臣和资深高管。比如现任国瑞置业有限公司执行董事兼副总裁的葛伟光,系国企出身,曾服务于东方集团、锦州港等上市公司。另外,现为国瑞兴业地产副总裁的郝振河,加入国瑞之前,曾任职中 共 中 央 宣 传部。此外,如46岁的国瑞置业副总裁李斌、担任财务总监、今年40岁的董雪儿,从1997年就加入集团,至今已20余年,均是从基层历练上来的资深职业经理人。


国瑞地产副总裁、国瑞商业董事长 张瑾

潮汕与闽南一样,都具有血缘相连、地缘相接、业缘相类的文化特色。之所以与闽南文化传统相近,有多种成因:一是人文关系密切。首先,潮汕移民主要来自福建,其次,历史上闽南一带,有不少官员是潮汕人,这些“父母官”多有意识地推动两地的人文交流。此外,入潮为官并落籍潮汕的闽南人也不少。流行于泉州一带的梨园戏“陈三五娘”,其实也反映了当时两地人交流与互通的盛况。

二是地缘优势,潮汕与闽南地缘接近,平壤相接。历史上福建漳州的漳浦,曾率属于“绥安”,而“绥安”在古代是从“南海郡”的“揭阳县”分拆出来的。即便是今天,福建的漳州地区,仍有潮剧团。

三是民情风俗、信仰以及语系十分相近。也正是血缘相连、地缘相接、文缘相通,也带动业缘相似,因此,研究潮商、闽商传承及成长历程,不能不谈及区域文化。

以张章笋家族为例,地缘与业缘关系就有很好的体现。比如,当初国瑞置业香港IPO时,合计认购发售股份45%的就有“北京建工”与谢炳家族。北京建工是国瑞项目的总包商之一,而谢炳家族,就是泰国正大家族,除谢炳旗下的“中国生物制药”认购之外,谢炳的胞妹和女儿谢其润,也认购了2000万美元的股权。正大谢氏家族,祖籍是广东澄海,与张章笋是老乡,另外,谢炳家族不少事业如泰德制药等,也在北京,而张章笋系北京潮商会会长,彼此多有交集。


国瑞商业董事长 张瑾

近年来,女性的力量在潮商企业传承中多有很好的呈现,比如代替黄光裕出征的国美女掌门人杜鹃,比如正大谢炳家族的郑翔玲、谢其润母女等。

在张章笋家族,除其太太阮文娟之外,女儿张瑾已走上前台。今年34岁的张瑾,曾赴澳大利亚霍姆斯学院留学,也曾在哈佛大学、香港大学进修有关房地产课程,现为国瑞地产副总裁,国瑞商业的董事长、掌舵者。2017年4月,国瑞商业荣获“中国商业地产运营管理创新奖”,张瑾也被评为“中国商业地产行业影响力人物”。

兄弟创业,是潮商创业一种常见形态,现任河北广东商会会长张章侨,系张章笋胞弟,媒体所指的所谓“家族内部矛盾”,可能指兄弟分家。应该说,张章笋胞弟张章侨、张章德,包括胞妹张妙香、另一个胞妹张幼惜及丈夫林耀泉等,都为张章笋的创业出了力,上市前分家,也很平和,并没有出现兄弟阋墙、争吵内斗现象,其实对企业影响不大,也不必过于放大来审视。

龙湖花木市场是张章笋家族旗下一个产业,在汕头市花卉盆景艺术协会里,张章德与哥哥张章笋就同为协会的主要领导者。而张幼惜,目前是汕头国瑞企业管理有限公司董事,张妙香则负责汕头国瑞家居博览中心;如此看来,分家只是表象,协同共进才是家族主旋律!

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