【粉丝提问】大表哥你好，现在⼿上⼦弹70多，想问是投资基⾦好，还是房⼦呢？深圳能够得上吗？
回答：
你好，就这你的这个问题，聊聊股票基⾦和房⼦，谁的回报率更⾼。
先说结论：今年定投基金的平均收益大于房产收益。
原因主要有三点：首先，房产的收益是被锁定的，无法快速变现。其次深圳几乎大多数片区板块都未出现翻倍行情，但是二级市场中半导体、军工、白酒的头部都有非常可观的收益。最后就是房产单年的涨幅会被三年限售均摊利润。房产投资是一个T 3年的股票，现在一年看到的涨幅并不能代表什么。涨幅过快的区域，一定会是后劲不足，至少需要休息调整。比如碧海、光明。
但是，我要强调的是但是，房产收益更加保底稳健，至少是在深圳，并且整体选畴相比股票更加容易，也更容易赶上红利。今年的股票基金，公募规模会迎来爆发，行情是上行，但是分化明显。散户抗风险能力差，赚钱的也是基本二八定律。而2022的深圳楼市，正在转型到另外一个长底康波周期，暴击因素越来越少，学位房任然是最大的红利因素。整体而言，深圳的房产，依然是“可自融”的优质资产。
主要有三：
1.房⼦有低利率⻓年限的杠杆可以对通胀套利，所以股市的收益还是⽐不上的。
2.房⼦是普涨，股票公募基⾦不是普涨。
3.专业股票投资⼈投资的股票涨幅能做到⾼于房产涨幅，但综合收益未必更⾼，原因是杠杆的⽐例和成本。
⽐较收益的基础概率，⼀⼆线城市房产远远⼤于股票。普通⼈违反⻉叶斯定理做事通常都没啥好下场。美国情况不同，⼤农村⼟地敞开供应，真正稀缺值钱的房地产只在少数⼏个⼤城市。美元霸权输出通胀，股票市场割⾲菜指数也略低，⼏种因素结合，美国⼈更喜欢买股票也就不奇怪了。适合⼤众投资的品种...... 如果追求极度流动性，股票可以。但不是⾃⼰研究个股。⽽是买场内宽基指数基⾦（ETF）。⽐较难超过8%。绝⼤多数年景是跑输通胀。但⻓期看，⾄少不会产⽣亏损。主要⾯对被投资理念洗脑的⼈群。凭运⽓赚的钱最终凭智⼒输回去。做好资产配置，⼤仓位⼀定是放在⼀⼆线城市，剩余零散⼦弹可以试试基⾦，⼩赌怡情。
最后一个问题，70万上车深圳并不难，并且可以通过房产的自融属性，就像海绵里的水，挤一挤子弹又有了，这是和股票基金最大的区别。
【会员提问 】目前单身未婚，工作5年了，刚好马上4月份够资格，目前自己有40W，家里人加上朋友借能再多30万，自己在华侨城从事室内设计，月收入大概2w左右。觉得这点钱在深圳几乎买不起房，和朋友一起去坪山，东莞，中山等临深片区看过一些房子，很难下手。买房这事让自己焦虑，也搜集了很多信息，从价值角度来看，觉得还是买深圳更靠谱，也不想被深圳边缘化。从生活角度考虑，又觉得想买个有居住价值的房子，请问，大表哥老师，想我这种情况，该如何选择呢？
回复：
1. 沙堆聚集效应告诉我们，人越多的地方才能产生更多的财富，这是大城市发展的底层规律。越顶尖的地方，只会越有磁场。粤港澳大湾区让整个临深都感觉，自己好像翻身一样，成为了社会主义建设的“主角”，是非常矫情和自欺欺人的。没有人口支撑的产业导入，或者说没有优质人口支撑的产业导入，是典型的画饼充饥的矫情病态。尤其去年东莞和南沙，从目前价格来看，是过于高估自己的定位。投资不是一定要追求最好，而是避免最坏，最大的忌讳就是买过度预期的溢价。
2. 深圳的价值，我就不赘述了。在深圳有机会上车，就不要考虑次级的城市了。没有机会，创造机会。手上只有60-70万觉得自己首付不够的人，那是你活在大多数的“中介思维”里。99%的普通小白，活在房产新闻媒体里，是永远不了解真实的深圳楼市。
3. 深圳很多区域都有不少300-400万总价标的的房子，其中不乏福田、南山、宝安都有，而且这种房子在上涨大势中是涨幅最好，交易量最大的产品。而有些，也并没有多数人认为的70万上不了车的泛泛之谈。深圳买房不是看口袋有多少钱，而是脑袋能够驾驭多少财富，标的每增加100万，选畴的范围便会增加很多，而不要短视的被现有的子弹束缚。
4. 买到有价值潜力的房子，也是未来改善置换更好房子的跳板。选择永远比努力重要。
5. 我们经常说，首套置业是短跑，追求快速和效率；而房产优化是一个长跑，有些人看似走在了你前面，但是谁有能保证不犯错呢，未来乾坤未定，你我皆是黑马！
【会员咨询】表哥，为什么你说限购对穷人的作用绝对是负面的?
回复：
有人说，房地产限购确实是非市场的，但在目前扭曲的市场下却是非常有效的，因为在一个芍断加投机的怪胎里，中国富裕群体能把中国房地产泡沫撑到很高。
这话说反了，限购对穷人的作用是反面的，一是推高恩格尔系数，基尼系数，恩格尔系数出现反弹；二是推高房租。在限购中抄到底的，绝大部分是投资客，相当于限购给了“富裕群体”更多低价买人的机会。因为纵观10年两个周期，每一次调控几乎都是在投资客提前进场以后的无奈和无neng补救之举。非富裕群体却还在一直等啊等。这其实也是穷人和富人的根本区别：富人见机行事见好就收，创造机会，转移风险，穷人一直在等待别人给他们创造更多更好的机会。
【咨询】谈谈深圳208政策的后续影响
回复：
我认为“先行示范区”做了一次“非常恶劣的示范”。就算是单纯为了表忠心，采用这种方式也是极度让人失望的，这说明XXX的同志们已经完全忘了深圳发展的根基，说明相关部门里没有太多否定的声音。
冷静一点...
我来说说政策的影响：
一、政策杀伤范围很大，完全是无差别打压，显然是在赤裸裸地表忠心。
二、深圳已经不是房住不炒了，是房子不住也不炒。刚需？gun一边去，没空管你。
三、信息（价格）的不透明，会促进黑市发展，增加交易成本，推高价格。但黑市的价格除了老百姓，谁关心呢？
四、未来的市场里，所有人都是受害者，但最惨的当然还是买方。尤其是刚需，缺乏经验会导致其在黑市中任人宰割。
五、降低实际贷款额会很大程度抑制二手房需求，导致1-3年的横盘期。但长期趋势不变，过几年大家就习惯了低杠杆买房。
六、更多人加入打新的行列，让全深圳人民叫上亲朋好友、乡亲父老玩“代持”、“拼社保”的游戏。
七、有三成名额的赶紧买房，赶紧申请贷款；经营贷在流程中的，赶紧催银行批贷。
以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。生活不是等待风暴过去，而是学会在雨中翩翩起舞。
