时光荏苒，岁月更迭，在踏上2022年商业地产新征程前夕，年代商业特此递上了一份“私人定制”的清单。这既有“留级生”的又一次蓦然回首，也不乏亮眼的“优等生”在蓉城高调首秀，相信其中有你熟悉和期待的名字。
回顾2021年，我们既能看到印象城、港汇天地、天府红对于热门商圈的锦上添花，也见证了诸如世贸广场、龙湖锦宸天街等优质项目对近郊新兴商圈的提档补白。
△左上龙湖锦宸广场、右上绿地苏宁广场 左下保利大都汇、右下城北优品道广场
△大天板块现状（一）
△大天板块现状（二）
△大天板块现状（三）
年初曾重点提及的大天商圈“四大金刚”，龙湖锦宸天街、保利大都汇分别于年中、年末如约而至，而绿地苏宁广场、城北优品道与一年前相比并无过多变化，目前仍处于基坑状态“卧薪尝胆”，略显遗憾的同时我们仍将持续关注该片区的发展。
当然，这并非个例。（实际上2021年成都开出项目仅为年初盘点的4成，链接：2021年成都64个待开业商业项目最全盘点）据国家统计局数据显示，在年初短暂回暖后，房地产开发投资增速开始逐步放缓。原因有二，“黑天鹅”事件的余波尚未完全散去，而房地产融资政策的持续趋紧——即“三道红线”，投销比管控等一系列政策的出台，房企短期偿债压力加大，投资和扩张势能均相应降低。在去杠杆、降负债的政策压力下生存成为各大房企当务之急，这也间接导致了许多商业项目出现延期、停滞等困境。
得益于“东进” “中优”两大城市发展战略加持，2021年成都新开商业项目区域分布中，成华区无疑是脱颖而出的那匹“黑马”。王府井Discovery、印象城、华宇旭辉锦绣广场、泛悦城市广场的相继入市，既奠定了建设路商圈的优势地位，也助推了龙潭、驷马桥等新兴板块的崛起。此外，成华区积极响应城市建新和改旧工作，凭借其庞大的旧改土地释放和用地规划调整等举措，放眼未来该区域商业发展势能仍不可小觑。
△成都2022年待开业商业项目分布
△成都2022年待开业商业项目分布热力图
根据年代商业数据库统计显示，2022年成都新增商业项目共计38个，分布于12个行政区域，总体量逾300万方，整体呈现出“南多北少”，“东合西散”，一圈层领先于二、三圈层的态势。塔子山公园板块，交子公园商圈，城南天府大道沿线和光华大道沿线在2022年仍为新开商业主阵地，这与近几年的主基调趋于一致。
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位于金融城的招商大魔方作为招商商管全新产品线，目前正处于外立面幕墙施工阶段。该项目整体涵盖演艺中心、购物中心、超甲级写字楼、公寓、高端住宅等多样业态。其中招商大魔方商业建筑面积逾24.3万㎡，设有“亚马逊森林瀑布”、“科技城市生长树”、“空中天际跑道”三大核心场景，将于2022年“五一”开业。
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成都保利时光里，是继上海、广州后第三个时光里项目，将于2022年9月30日开业，现阶段外装全速推进中。保利时光里由Oval设计团队设计，旨在打造成都南门优质商业项目。商业体量超10万方，是一个开放、低密度的街区形态购物中心。项目分为南区和北区，北区主要以餐饮业态为主，南区则为轻奢零售业态，具体品牌将于明年五月陆续进驻。
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悠方天地是合景泰富集团旗下的街区商业产品线，建面约23-156平全业态商铺，周围四大商圈聚集，临近高端社区，商气醇熟。
同时，悠方天地拥有50%自持商业，通过优质招商，带给消费者全新的多维立体化游逛消费体验。目前，成都地区已拥有悠方购物中心、摩方两座项目，加上悠方天地，合景泰富旗下的三条商业产品线将于成都集结完毕。
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成都SKP位于交子公园商圈核心位置，与环球中心、招商大魔方均一街之隔。
该项目占地面积约190亩，其中商业部分全部位于地下，面积达16.2万㎡，地上部分则为城市景观公园。SKP作为国内高端百货旗舰品牌，目前开业的仅有北京SKP、西安SKP，其中北京SKP连续十年蝉联中国“店王”。
作为TOD项目，成都SKP还将与公共交通换乘服务中心实现“无缝衔接”。建成后，该中心将实现地铁1/16/18/29号线“四线换乘”，并具备入城车辆驻车换乘、地面公交接驳、天府国际机场城市候机等公共交通枢纽功能。这无疑是成都SKP巨大的客流保障。项目整体预计明年9月竣工。
业态方面，成都SKP将引入1000 品牌，一线品牌覆盖率达98%。不论是从体量、品牌、还是运营上，可以说是成都2022年待开业项目中最值得期待的项目。
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世豪广场南馆商业体量3.8万方，由世豪新瑞集团开发，将于2022年九月开业，目前商业铺面销售过半。
世豪广场南馆以“缤纷落日体验”和“极致情绪空间”为主题打造24小时开放式多元空间，分为地下2层，地上3层。世豪广场南馆处于大源商圈，该商圈内已拥有世豪广场、建发鹭洲里等购物中心，并且位于地铁5号线出站口，有着世豪广场的打样，希望明年开出的世豪广场南馆不负期待。
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铁像寺水街二期位于天府一街南侧，体量7.3万方，项目整体由中海商业运营管理。项目一期建筑的青砖石桥极具川西建筑特色，“禅、桥、茶"的主题无论是从场景打造还是品牌选择，都给人一种平静悠然感。而二期将延续一期街景风格，打造低密建筑空间，把经典川西建筑风格融入年轻审美。品牌招商上则侧重年轻消费客群，开街后将与一期共同带给消费者动静结合的沉浸式消费新场景、新体验。
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天府和悦广场二期位于天府新区麓山大道二段199号，将于2022年9月28日整体开业。2020年10月亮相的天府和悦广场一期，吸引了成都第二家山姆会员店、迪卡侬等主力店入驻，获得了不错反响。明年开业的二期项目，体量达16万方，在招商方面，同样引入了不少优质品牌，其中不乏区域首店。例如＂全棉时代＂天府新区首店，精品连锁咖啡品牌＂M Stand＂，＂西西弗书店＂等品牌已确定入驻。
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在成都建设国际消费城市、促进消费升级的大方针下，作为天府新区“四大形象工程”之一的天府国际保税商业中心自然获得广大成都消费者的瞩目。体量4万方，将于2022年3月1日整体亮相。
与其他商业项目不同的是，天府保税中心将打造成为成都首个保税商业、休闲娱乐商业、文创旅游商业三位一体的商业综合体，并拥有3000平方米的保税仓。地理位置上与西博城相邻，地铁18号线直达，主要客流以团客为主。该项目开业后将填补天府新区中央商务区板块集中商业空白。
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精品街区商业西环壹方里项目地处成都青羊新城，交通便捷，周围1.5km范围内拥有地铁4、9、13号线换乘站、有轨电车蓉2号线、k5快速公交。该项目整体由鸿荣源壹方商置负责前期筹备和后期运营。
目前，在该项目周围布局有青羊万达广场，鹏瑞利青羊广场等项目，西环壹方里的出现将为周边居民带来又一消费新去处。该项目幕墙已安装完成，将于2022年第二季度亮相。
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2021年1月1日，新城控股与金强集团签约，吾悦广场正式入驻金强国际赛事中心。建成后，金强国际赛事中心将具备容纳近15000人的大型甲级体育场馆和14万平方米的商业中心。该项目预计明年下半年开业。
金强吾悦项目位于温江光华新城商圈南部，紧邻地铁17号线温泉大道站。值得一提的是，项目内置5万平方赛事场馆是四川唯一CBA篮球队（金强蓝鲸）主场，CBA体育赛事场的举办将为其带来大量引流，竞争力不容小觑。
诸如金强吾悦广场和凤凰山体育公园大融城这一“专业赛事场馆 Mall”的新型商业组合是否能成为未来商业的一种新可能呢？
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亮相不久的天府艺术公园位于西三环金牛立交国宾板块，作为成都践行公园城市理念下的建设范本，该公园商业配套的文博坊商业水街与天府艺术公园相辅相成，为金牛区的生活质量水平添砖加瓦。
同时，成都天府艺术公园·文博坊片区建设项目是第31届世界大学生夏季运动会配套项目中的“文旅高地”，也是成都“幸福美好生活十大工程”之一。
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hyperlane超线公园位于新都区学院路东段，毗邻四川音乐学院新都校区。项目占地约18万m²，由约2.4公里商业街及2栋高层商业办公楼组成，整体开发商自持比例约60%，可销售比例约40%，预计2022年第二季度投运。
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通过盘点我们发现，2022年新开商业项目无论是数量还是体量均由高新区拔得头筹。其地缘客群以中产家庭及高净值人群为主力客群，消费水平高、品质消费意愿强是资本进入的重要因素。
2021年8月20日交子大道完成提升改造正式开街，“交子之环”与金融城双塔遥相呼应再度引爆商业话题。可以预见这一“环”有助于进一步联动此前较为分散的商业消费场景，进一步提升交子公园商圈的整体活力和商业内涵。
优质商业项目的纷至而来，是高新区近年来从政策层面进行顶层设计，优化营商环境，积极参与成都国际消费性都市建设步伐的综合结果使然，我们也相信第二个都市级商圈定能早日成型。
与此同时，商场环伺意味着愈加激烈的竞争，获地成本和获客成本的增加间接拔高了后来者的准入门槛，因此在金融城消费场景不断加密的同时，也推进着商业布局进一步向金融城东及大源片区外溢扩张，可以说大源的朋友也有福了！
而另一个热门板块——天府新区建设则在2021年取得阶段性成果，多个地块相继开工拉开了秦皇寺中央商务区全面成型的建设大幕。2022年天府新区全域也将贡献出5个商业项目，其中秦皇寺中央商务区东区及兴隆湖片区将以3个拟开业项目填补该区域集中商业的空白。
△天府新区中央商务区东区全景
△天府新区中央商务区西区全景
2021年10月20日，《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》下发落地，明确指出未来成都将打造成为公园城市和国际性消费都市。无论是将于2022年一季度开业的TFS天府国际保税商业中心，还是紧锣密鼓加紧建设的天府大悦城（2023年开业）、中铁天圆卓越广场、广汇城商业街，以及中央商务区西区的招商时代公园项目、正大天府新区项目等多元商业载体，都彰显出天府新区围绕总部经济、会展经济、文旅经济为支撑点，打造宜商、宜业、宜居公园城市的决心。
△天府大悦城效果图
△天府大悦城
△广汇城效果图
△广汇城
△中铁天圆卓越广场
值得一提的是，受天府大道北延线建设和大运会场馆建设等因素利好，新都区在2021年成为二圈层最大赢家。而2022年郫都区、温江区表现出色，在数量和体量上甚至领先部分中心城区。可见在当前新情势下，对于非核心商圈开启新一轮探索，提前布局下沉市场形成商业虹吸效应，已然成为开发商解题的新思路。
同样拥有“四大金刚”的攀成钢片区集合了环贸ICD、IMP环球都汇广场、文华广场、乐天广场四大项目，环贸ICD与文华广场将于2022年与消费者见面。而其中的港资项目引起了我们的注意。
环贸ICD由新鸿基地产、恒基兆业地产及九龙仓集团三大香港地产商合资打造，而同样由港资开发商香港置地携手合景泰富打造的IMP环球都汇广场仍在酝酿发酵。作为港资开发商向来讲究精雕细琢，我们相信在产品质量、招商及运营等方面能给消费者带来全新的体验。
△地下室阶段的ＩＭＰ环球都汇广场
言归如此，包括ICD和IMP在内的“四大金刚”能否在未来几年如期开业，构建攀成钢未来商业格局，回报消费者漫长的守候，仍需拭目以待。
现如今商业地产虽不复过去高歌猛进的发展态势，不过我们乐观地认为，在历经2021年复杂多变的外部环境及诸多不确定因素后，开发商将更趋理性，一改粗放式的商业开发模式并逐步过渡到精细化、高质量、多维度发展的新阶段。不断纵向深化打磨产品，打造新一轮复合“＋”新业态提高消费者体验必将成为未来一大趋势。年代商业将和大家一同期待那天的到来。
