提问:
章哥,我是会计,所以总计算投资回报率。我今年24岁,家里给了200万让买房,我手中还有一些,能买500万的小两居。但我算了一下觉得买房不合适,因为贷款利息要4.9%,可房子每年的升值能达到这个比例吗?而且就算我收房租,收的那点儿钱也不够还月供的。所以我真觉得买房现在不是好投资项目了。您看我考虑的对不对?
回答:
1、我不是会计,但是也总计算投资回报率。你算的这笔账我是真想认可啊,真想让你糊涂一辈子。
2、先明确一点,房住不炒,房子是用来住的。在我看来,北京的房价没有大幅上涨的空间了,但作为保值工具来说,或许比现金稳妥一些。
直接说你的问题里的问题吧:你偷换了概念。首先是偷换了实际成本和总额成本的概念,其次是偷换了自用和投资的概念,第三是偷换了实际投入和边际投入的概念。还有一点,你忽视了单利和复利的关系。
3、你的实际首付是200万,那计算收益率就要用这个为基础,而不是说买到的总价500万。成本是多少?咱甭说什么8%的理财产品,太虚,这种东西的收益越高风险越大。就说保险的吧,现在银行五年期利率4%。那200*0.04,你每年的成本收益就是8万。而不是500*0.04=20万,因为你没有实际投入500万,这和全款是不同的。
那如果把8万对应到房产总价上,8/500=1.6%。也就是说,用200万买500万的房,每年的基础成本是8万,那只要房价每年上涨1.6%,就能覆盖成本,做到账面上的不赔钱。
能理解吗?4.9%是银行对这200万的利率,不能对应500万的。所谓贷款就是杠杆,放大了收益和损失。你的成本按照200万计算,但收益或损失按照500万计算,赢了多赢,输了多输。
4、自用和投资有所不同,自己住自己的房子,不用交房租,也都犯不上计算。但投资是要收租金的,不可能给别人白住。这就做个思想实验,你假定自己买了房不住租出去,然后拿着钱租一套同等的房就行了。
那好,既然是计算投资收益,那自己住就也要计算成本。这相当于开公司给自己发工资,同样要计入成本。北京现在的租金收益率是1.5%,那无论是出租还是自己住,都要计入。
那也就是说,用200万买500万的房,基础成本是1.6%,而每年的租金收益是1.5%。那二者相减,房价只要每年上涨0.1%就算不赔钱。
能理解吗?买投资属性的产品,必须计算各个主要的收益模式,不能自用就不计算收益。买了房是否往出租是自己的事儿,但计算必须把租金折算进去。
5、实际投入和边际投入。这200万毫无疑问是实际投入,计算的成本是年化1.6%。那每个月还的月供是什么?是边际投入,也就是新增的投入。
那好,既然是投入,能直接和收益做同期对比吗?不能的,边际投入要单独计算成本收益,同样是年化4%。
这就相当于你做了个银行定投,先存了200万,年化利息4%,约定每个月返息。之后你每个月再存1万,一年12万。但银行每个月返息就是200*0.04/12=6666,肯定没有1万多。这一个是利息,是收益,而另一个是投入,根本就不能相比,不是同一类。
以一年计算,边际投入是就是12万,而边际投入的成本是2267块钱。那全都计入投入,你第一年的总投入是212万(不计税费),总成本是82267。房租收益500万*1.5%=75000。那也就是说,第一年,你的净成本是7267。7267/500万=0.14%,这套房只要上涨这个数就算不赔钱。
你觉得北京的房子每年能平均每年能上涨这个比例吗?0.14%。
6、最后一个,单利和复利。
银行贷款是以什么计息的?单利。在等额本息,利率不变的情况下,每个月还款都一样,不增加。
而房价涨幅是以什么计算的?复利。从来都是以上一年为标准,计算的是同比涨跌幅度。也就是说,今年北京均价1万,明年涨到1.1万,那就是涨了10%。后年要再涨10%呢,那价格就是1.21万了。
能理解复利的威力吗?也就是高利贷的利滚利,能滚到让人怀疑人生。那也就是说,银行月供是单利计算,而房价上涨是复利,那根本就不用每年都保持同速增长,逐年降低就已经能够抵消掉投入成本了。
也就是说,如果你以200万的本金买入了500万的房子,那第一年房价只要上涨0.14%就算不赔,之后每年都不用保持这个增速,几乎是只要不下降就算不赔。
当然这只是理论上的,现实中每年都有涨跌,不可能永远上涨,也不可能永远下跌。而且边际投入是在逐年增加的,二者相抵,那就假定仍然是0.14%吧,我也懒得算了。
7、另外还有一点,就是租金的涨幅。这几乎相当于通胀率,或者是工资涨幅。可以参照一下,20年前,北京平均房价3000多的时候,租一套两居室的平均租金,就是一个普通人的月收入。到了今天,租一套两居室的平均租金,依然是一个普通人的月收入。
那也就是说,从理论上都不用房价上涨,单靠租金上涨,就能做到在60%贷款的情况下不赔钱。
8、税费成本,首套按照4%算吧。这可以计入总成本,那原始成本就是200 20=220万。这自己再编个公式算算吧,我写累了。
或者简单算吧,220 的年化成本是8.8万,加上2267算9万吧,这实际没什么变化,忽略不计吧。
9、总之,我也不知道我讲明白没有,买房投资,只要做到50%左右的贷款比例,那在房价不下跌的情况下,几乎就没什么赔钱的风险。至于上涨多少,那就都是利润了。因此其实都不用算的这么清楚,只要判断北京的房价未来是涨是跌就行了。认为涨就买,认为跌就别买。最好再验算一下,看我算的对不对。仅供参考。
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