城镇化率64.72%，41.5%的城镇家庭，房屋空置率22.4%，未来会面临什么问题？

根据相关资料显示，截止到2021年末，我国的城市化率达到64.2%，反观2000年我国的城市化率仅为36%。经过20年的高速发展，全国的城市版图几乎都扩建了一倍不止。

根据央行提供的数据显示，我国的城镇家庭拥有住房率到达96%，其中拥有两套房的家庭占比31.0%，拥有三套房及以上的家庭占比10.5%，户均拥房1.5套。按照数据显示，可以说现在城镇家庭都应该都拥有了自己的房子，但事实并非如此，毕竟我们还要看到有将近41%的家庭拥有两套以上的住房，也就意味着还有一部分城镇居民并没有自己的房子。

另外，根据数据显示，2021年我国的房屋空置率达到22.4%，三线城市更是高达到23.2%。对比发达国家低于10%的空置率标准，我国的房屋空置率可以说严重超标。

这些数据都表明了一个问题，就是我国的房地产市场存在着一个非常严重的问题。从1998年开始到2020年，我国的房地产市场几乎可以说是一路疯涨，全国的房价从2000元每平米一路飙涨至均价1.1万每平米，5.5倍的增幅几乎跑赢了大部分的投资项目。当然房地产曾经一度是我国经济发展的支柱产业，也催生了很多的“炒房客”，那些年只要买房几乎是赚得盆满钵满。今日高房价背后是亿万国民掏空了几乎所有的积蓄，透支了未来三四十年的收入实现了大部分人的“有房梦”。在直呼“买不起”的高房价面前，当下的年轻人要么选择负债前行，要么选择躺平。当年轻人的梦想都要让步给房子的时候？房子就像一把枷锁困住了无数人的灵魂。

有很多人不禁感叹，匆匆忙忙追寻众人的脚步，却转眼成空。当我们还在为城市的高楼大厦起早贪黑时，“富人”们又开始了追寻“田园风光”。

纵观历史，高房价其实也是一个国家经济发展过程中必然经历的一个过程，只是很多时候我们被大势洪流所左右。无论是欧美国家，还是日韩其实都经历过这种痛苦。

现代经济的发展必然会推进城市化进程，一方面城市化的推进可以为社会发展提供大量的廉价劳动力，也就是大量农民进城务工落户，必然产生大量的购房需求。二基础设施差距必然存进人口的迁移。另一面原因也是高房价不可忽视的重要因素，在过去20年的发展进程中，我国的地产市场需求旺盛，房价稳涨不跌，也就成为了资本追逐的高地。无论是大的资本还是民间的炒房团也成为了高房价重要的推手。

当然，任何经济的发展都不是一成不变的，一方面是国家政策的调整。过去房地产作为国家的经济产业支柱，对于国家的经济发展起着不可忽视的作用，尤其是各个地区城市的基础建设资金，可以说地产功不可没，但是这种卖地模式并不能持续。当地产市场出现供需关系转变时，那么就必须要做出及时调整，前面我们提到我国当下的房屋空置率已经达到22.4%，户均拥有住房1.5套。这些数据都表明我国的地产已经进入拐点时期。

从2021年下半年开始，我国地产市场已经释放明显信号，楼市“量价齐跌”，全国70大中城市中，下跌城市数量比重加大。这表明我国的地产市场已经趋于饱和，甚至已经出现过剩现象，同时国家也早就意识到高房价严重影响了我国经济发展，仅2021年我国房地产调控次数达到了651次。另外，高空置率不仅浪费资源，更加严重的是透支了国民的消费潜力。鉴于当前国情，我国的城镇化率提升空间有限，农村可转移的人口增量已经没有太大空间，未来楼市需求必然呈放缓趋势，房价下行条件明显。

前一段时间，我国的经济学家马光远也发表了对未来楼市的看法：

1、房住不炒将成为永久性的调控政策。以后，只会鼓励刚需和改善型购房者买房；

2、我国的楼市将会出现严重的“分化”情况，有的城市房价会跌得很快，有的城市房价下跌缓慢；

3、房地产作为最好的投资品的时代已经结束了。

对于马光远的分析观点，我个人还是比较支持的。从这两年的两会我们可以看到关于地产方面话题一直没有中断，此后的政策可以说一波接着一波。房地产稳涨不跌的时代已经结束，如果还想通过投资房地产赚钱可能性变得越来越低。从全国70大中城市的房价走势来看，下跌的城市占了7成以上。普遍来看，一二线城市跌幅小于三四线城市，南方城市跌幅小于北方城市。未来房价走势必然会成为两种不同形态。有发展潜力的城市房价变动幅度相对较小，而没有潜力的城市房价必然要急速向成本价靠拢。

对于未来房地产的发展，作为刚需购房者首要考虑的就是城市的发展与自身的定位，对于价格大部分地区不会出现极度跳水的现象，毕竟从国家政策层面来讲“维稳”是关键。而对于拥有多套住房的家庭要考虑未来面临的问题：

一、 投资类住房，对于投资类住房我们现在已经可以看到的结果就是房价已经开始持续下跌，虽然跌幅不是很大，但这一趋势短时间内难以扭转。同时各地新房市场，地产商为了回笼资金已经开始疯狂地打折促销，对于二手房的市场价格影响很大。尤其是很多的投资类住房本身负有一定的银行贷款，那么及早止损是关键。

二、 地产供需关系已经发生转变，从全国各大房地产交易平台数据可以看出，二手房的挂牌数量激增，但是成交量却是持续下滑，特别是杭州、南京、武汉、重庆等十几个大城市二手房挂牌数量已经突破10万套以上。未来二手房的变现周期会越来越长，同时变现难度加大。

三、 房产税执行在即，根据相关报道显示“十四五”期间房产税有望全面落实。同时2021年10月份的高层会议上，也明确指出，房产税会在在全国推广，同时多套住房阶梯式税收政策也基本可以确定。

所以综合分析，对于地产行业的发展，我们要理性对待，回归住房本质需求。从投资的角度来说，及早变现止损才是正道。