2022.2.20贝壳南京购房指南：贷款买房被银行拒贷，首付能要回来吗?

现在，多数家庭在购房时会选择银行“按揭”贷款的方式。如果购房者在支付关付后，银行拒绝贷款，致使商品房买卖合同不能继续履行，责任由谁承担?商需要退还首付吗?购房者是否造成违约?若违约，违约金又该如何计算?

真实案例

买房付首付后贷款没成功

男子起诉开发商要求返还首付32万

阳先生最近有点烦恼，好不容易集齐并支付了首付款，顺利签署了购房合同，就等次年收房搬新家了，结果在贷款时，银行以其小贷多、收入证明不符、近期查询多等原因拒绝了他的贷款。最终无力支付剩余购房款的阳先生与开发商就首付款的退还和违约金的赔偿等问题产生了争议…..

2021年3月，阳先生向开发商工作人员咨询了办理银行贷款的相关事宜后，签署了《商品房认购协议》及补充协议。

协议约定，买受人承诺在签订主合同补充协议时，已经充分了解到贷款办理条款、程序及需交纳的全部费用，，承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款机构的办理条件;如因买受人原因(包括买受人的信用情况不符合贷款机构要求等等)而导致在主合同签订后三十日内买受人仍无法通过贷款机构将首期房价款以外的余款支付至出卖人账户的，则从前述三十日届满之日起，剩余未付款的付款方式变更为一次性付款，买受人应在主合同签订后六十日内一次性付清全部购房款，否则，买受人构成违约，出卖人有权解除本合同，并追究买受人主合同约定房屋总价款20%的违约金，出卖人有权在买受人已付房款中扣除相应的违约金后将剩余部分退还买受人;如因不可归责于买卖双方原因而导致在主合同签订后三十日内买受人仍无法通过贷款机构将首期房价款以外的余款支付至出卖人账户的，出卖人和买受人均有权解除合同，出卖人将买受人已付购房款一次性无息退还买受人等等。签订合同后，阳先生向开发商支付了首付款32万元，并向开发商工作人员咨询了申请银行贷款的相关事宜，随后进行贷款申请，但银行并未批准此申请。此后，阳先生一直未向开发商支付剩余购房款。

同年，阳先生向双流法院提起诉讼，请求法院判令开发商退还其缴付的32万元购房款。

法院判决

因其自身原因导致贷款未通过

法院判决市民应负全部民事责任

双流法院经审理认为，阳先生作为购房人，按合同约定的支付方式向开发商支付购房款，是其基本合同义务。但在合同的实际履行中，由于阳先生自身原因导致贷款未通过，阳先生应负全部民事责任，并不属于“不可归责于买卖双方的事由”，更不适用补充协议及相关司法解释中关于因“不可归责于买卖双方的事由”导致贷款不能办理时买方可以解除合同、并要求卖方全额返还购房款的约定及规定。同时，阳先生在贷款未申请成功的情况下，也未按约定一次性支付剩余购房款，其行为已构成违约。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第九十条之规定，双流法院依法驳回了阳先生的诉讼请求。目前该案已生效。

法官介绍，该纠纷的产生，究其原因。是阳先生在签订商品房买卖合同之前，没有尽到审慎考察、了解的责任，误以为按开发商销售人员的提示向银行提交贷款申请资料就可以通过申请，否则责任由开发商承担。其实，这种观点是错误的。

开发商与阳先生之间是商品房买卖台四关系，开发商作为出卖人，没有义务且无能力保证阳先生能够办理银行贷款，而阳先生办理银行贷款是与银行之间建立借款合同关系，是否符合银行贷款条件，应当向银行信贷机构进行相关咨询。阳先生在事前没有向银行详细咨询，致使其因自身原因无法办理贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行，该法律后果应由其自行承担。

贝壳南京避坑指南

问:阳先生没有拖延过信用卡还款，也没有拖欠过贷款，为什么就出现了征信不良，不能贷款了呢?

答:银行审查个人征信包括很多内容，是否拖欠贷款只是个人信用评价系统中的一项，并非全部。个人的经济收入状况、财产状况、贷款机构数量的多少及贷款金额，以及个人历史信用状况，贷款偿还能力及风险的评估等等，均是银行对公民个人贷款风险进行综合评估的内容。阳先生就是因为个人收入证 明与实际不符(虚假证明)、小贷过多(贷款风险较大)、查询过多(多家机构查询其信用情况)等因素，银行贷款审批未通过。

问:什么是“不可归责于双方的事由”?

答:按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第23条之规定，“不可归责于双方的事由”是指双方当事人均无过错而导致合同不能继续的事由，这些事由包括不可抗力、意外事件等不以双方当事人的意志为转移的事由。

问:阳先生需要支付违约金吗?

答:本案中，阳先生逾期未支付购房款，构成违约，开发商有权在扣除违约金后将剩余购房款退还给阳先生。如果违约金过高，双方可以协商调减违约金。

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