文:园长
如果卖房,请快跑!
说几个未来的趋势和感知。
形式不稳定,市场趋难,大家会趋向于求稳低消费甚至不消费,必要的消费会替换成同等的性价比更高的产品。
比如说,以前出去玩,现在改露营经济,以前去餐馆吃饭,现在热衷于在家煮饭,以前上天猫淘宝,现在上拼多多,以前会为了区域概念掏钱,现在要仔细对比划算不划算。
所以,今年卖的好的,都是均衡性价比产品,比如琶洲南,就属于地段产品和价格都适合的,能卖得很好。
地段不算好,产品好,价格合适也能卖的相对好-比如保利番禺的领秀海,和朱村的水木芳华。
地段好,产品相对一般,价格便宜,也能卖得不错,比如,富颐华庭。
地段好,产品一般,价格不便宜,卖不好,比如广船。
地段一般,产品好,价格超出市场预期,卖不好,比如说 天河的汇景台。
总之,今年日子不好过,大家要讲性价比,地段,产品,价格,要平衡,群众才会买单。
如果综合不特别出色,就一定要有记忆点,一白遮百丑,要么便宜,要么产品好,要么地段好,也能相对跑赢。
两个例子。
中海观云府首出江湖,就是靠超高实用率和让人惊艳的户型产品让人忽视掉弱地段概念,将原来的的强势竞争对手广船按在地上碾压。
再举个例子,增城的御溪世家,就靠打造网红社区,做新年轻人的社群运营,在增城抢走了不少客户。
总结,要想跑的比别人快
1、有亮点
2、性价比
竞争太惨烈,如果你不能让人记住,淹没在茫茫盘海中就是个死,记住了价格高了激发不了横盘期并不迫切的群众购买的欲望,也没啥意思。
以上两点,适用于一二手,把握这两点,你就能跑得更快。
那为什么要快跑呢?
以前赚钱容易,花钱也痛快,如今赚钱不容易,3块钱恨不得花成5块钱。
大家不愿意花钱,意味着新增机会和资源少,在存量里厮杀,只能卷。
这种周期,谁也不知道要多久,所以,你跑快一点,这样你就可以比别人活得更久一点。
所以,接下来的卖房,是卷产品,卷营销,卷利润,卷玩法,不卷就死。
经济横盘,要从大家的口袋里掏钱,开发商也得自我进步。
这两年广州开发商还是有进步的。
中海是卷产品,以一己之力,拉动了全广州大部分新增户型ldk餐厨一体化,给了普通群众们豪气的餐厅和厨房。
保利是卷产品 利润,在水木芳华和领秀海项目上,以微利模式杀回群众视野, 对于市场利润是一场巨大的挑战。
越秀和万科,则是搞新模式,新玩法,直播den高等用新方式来抓客户。
但方式千千万,在趋势变好之前,需求都是趋于保守和萎缩的。
所以,还是要快跑。
从外部拉外援(变相放松需求)已然不切实际,固定的存量是有限的,抢夺固定存量,就是比拼速度。
先说乐观的。
广州的地产基础条件并不差,外来人口一直持续流入,本外币存款余额全国第四(可以理解为广州人存的钱)。
再加上广州的住宅条件很一般,早年核心城区都是老破旧,最牛叉的珠城也是十几年前的产品,主城区的次新中大社区都是接近20年楼龄,拥有大量的改善置换需求。
再说悲观的,有需求,但是大家都不咋动。
广州人赚钱不容易,从来都不激进。深圳这十年的腾飞造富了不少人,赚钱容易自然也愿意花钱,但广州的贸易,可都是一件件小商品卖出来的。
不愿意花钱,你又想让他花钱,那就只能用好产品 动心的价格来刺激了。
这就好比,原来有手机,没有迫切必要换手机。
你说,我们的新手机,莱卡7个摄像头,1024g内存,他有点心动,一问价格8000块打算撤退,你再说,现在以旧换新抵掉3000块,他有点犹豫,你又说,我们这是王大石同款手机, 语音是同款成功人士专享包,现在直播还送蓝牙耳机健康手表,价格打下来了,只需要6666,拿出你的旧手机,3666,直接现在,新款带回家!!
调性做足了,价格调下去,才能相对快走货(当然你要追利润,慢慢卖那没办法哈)。
一个开发商酱紫干了,另外一个开发商也会跟着来,先跑的就能抢点粮走,越到后面蛋糕越少,竞争越惨烈,所以,死道友不死贫道,一定要记得,开局要大,先跑为上。
以上是对开发商,再说回我们普通同学。
上面我们说过了,二手也要快跑。
广州很多同学手上都捏着市区的老破小,郊区的远新资产,觉得安安稳稳的留着两套房,需要用钱卖一套就好。以前,这个逻辑可能对,但是现在,不一样了。
广州跟深圳杭州不一样,人家是真正的新城,持有的都是近10多年的电梯新房,再持有个10年跨周期没问题,而广州所谓的核心市区天河海珠,大部分是多年前开发的老破旧,能打的次新大社区,几乎都是接近20年前的产品,80多的大2房,120的的大3房,产品极端过气。
就算是最能打的珠城,如果有对标产品的时候,也是不能打的,我就问你,15万的中海花城湾,跟10万的琶洲南,1500万,一个是100方3房,一个140方,4房你选哪一个??
所以,二手产品最大的问题是,未来会被近郊的新区次新房围剿,开发商的产品新营销强,如果二手没有强势的地段和产品,也是不好流通的。
我在2020年11月卖了一套80多方的大两房,当时比市价低了20万出手,2021年上半年市场上走,区域的房价上了一些,然后前几天去楼盘看了一下,市场又掉回去了,隔壁的新盘卖到我当时卖出的价格。
这意味着什么呢,如果当时没卖,现在根本竞争不过新房,现在卖,还要折价。
现在的市场,虽然冷,但还是有需求的,越到后面,越难流通,竞争越激烈,你的边际收益越低。
当你的产品非主流,陈旧进入暮年了,你也要尽快的置换(入手成本低有租金除外)这也就是二手也要快跑的原因。
当然,置换的前提是,收入能支撑。经济不明朗的情况下,我建议大家是以自住为主要考量因素,不要背超出收入的负债。
最后,说我观察到的需求的变化,这一点,对于开发商卖房和我们普通同学买房,都是需要着重参考的。
如果市场缺乏上涨因素的刺激,要打动买房的同学,靠产品,教育,价值就效果一般了,毕竟开发商那么多,谁都会更新产品。
新一代的买房群体,是90后,00后,他们对房屋的追求,除了追求舒适度之外,还会有社交和精神需求,因此,未来社区的软文化塑造,可能会比产品更能吸引他们。
广州有两个盘做的比较不错。
增城的御溪世家--定期社区王者开黑,小区业主自己搞文化剧场。
看着就很酷的样子,年轻人在这里,很容易找到志同道合的认同感,愿意买的几率就很大啊。
白云的越秀钟落潭项目---找了一堆年轻的fashion青年玩陆冲飞盘涂鸦电音脱口秀,我虽然不懂,但是感觉非常cool,如果我足够年轻,我愿意加入他们。
新一代的年轻人,不会是早年的买房逻辑,我们的很多理论都要更新。
房子依然是普通家庭最有价值的资产,如果你还看重资产带来的收益,那还是要继续折腾。
以上。