对物业行业的认识(物业行业的灰)
对物业行业的认识(物业行业的灰)
2024-11-22 01:28:17  作者:懒散流年  网址:https://m.xinb2b.cn/know/jfx440794.html

先说说我的物业公司从业经历,在上市物业企业做过两家,头部物业企业做过一家,都是财务经理,赶上过物业企业的疯狂上市浪潮,疯狂外拓拿项目浪潮,疯狂对外收并购浪潮,论对物业企业,从财务角度的了解程度,谁来我都敢和他battle一下。

我现在也是进入物业企业上游公司房企工作了,也算是不在那个所谓的圈子里了,为了流量,我也算是豁出去了,讲讲大家关心的物业公司的老底。


物业企业到底挣不挣钱?

直接先讲大家最关心的问题,物业企业到底挣不挣钱,这也是我看到的关于物业讨论的最多的问题,很多人觉得物业企业很黑心,挣得多,你且听我慢慢道来。

挣不挣钱,那就得看绝对值和相对值,在财务上说就是利润的总量和毛利率。那么大家可能更关心的是,我家的项目,物业公司到底毛利率是多少啊,赚了百分之多少啊。

那么首先我们得说说物业公司的收入和成本构成。

物业公司的收入主要就是物业费,但更多公司的主要利润来源是其他经营收入。而这其他经营收入中,使用业主公共区域资源取得的公共收益,应该归属于业主,但很多物业公司在业主委员会成立之前,都会选择瞒报或者少报,好一点儿的报的数据真实,但我用公共收益部分抵一些维修支出,看似合理合法,但却也绕过了业主们的同意。

另外,大家觉得有业主委员会就会有人监督物业企业,就会好一点儿了吗?其实不然,闲得没事儿去干业委会主任的人,很多也是无利不起早。比如,电梯广告收入,很多都会有阴阳合同的存在,业委会成立前,一部分收入进入物业公司公共收益,另一部分见不得光的可能就进入了物业管理者的口袋。业委会成立后进谁腰包呢?你就明白了吧。


大家可能觉得电梯广告能有几个钱呀,那我再和你讲一个故事,你听听看。之前我们去竞标一个小区的物业管理,这个小区门外有一圈归全体业主所有的商铺,正好修路影响了商铺的经营,于是给了业主委员会几百万的补贴,你说这个收入有多少会进入主任的手里呢?

总之从收入来看,物业公司没什么添头,更多都是被不良的物业管理者拿走了。我们再看看物业公司成本

物业公司成本的大头就是人工成本,一个物业小区客服、保安、保洁、工程、绿化所有人加起来的人工成本占比一般在55%—65%。物业公司本身想合理赚钱,也就是在人工上想想办法,因为其他成本都是固定的,要是省了就要出大问题了。


一般品牌大品牌好的物业公司,在这个人工成本的占比上就越高。怎么区分这家物业公司品牌好不好,最直观的方法就是看保安,一是看保安年龄,二是看保安编制有没有巡逻。虽然年龄无法决定质量,但年轻的让业主看起来舒坦,年轻的他也贵。

我就曾尽调过一家小物业公司,三个人管一栋大厦,五个人管四栋楼的小区,像这样的物业公司它确实不管物业费多少,它肯定是赚钱的。

而我们看品牌稍好的物业公司,其实项目的情况也决定了物业公司会不会赚钱,会不会赚很多钱。

首先看项目大小,建筑面积小于15万方的小区,品牌物业能做到盈亏平衡就不错了,良心的物业公司都是亏损经营的。但这样的物业项目也会有赚钱的,用上述的瞒收入和减人工的方法。

其次看项目门岗数量,数量越少,越有利于物业公司。我就曾经历过这么个项目,一共40多万方,却被道路隔成了四块,每块都有两个门岗,这相当于管了四个10万方的项目啊,怎么做预算都没法盈利,当时也是让我很头疼。


综上,你说物业公司赚钱么,品牌的物业公司,上市或者全国排名前五十的,我见过最赚钱的住宅项目,毛利率顶多就20%多,上25%的都少见,还得是项目大且条件很极致的好盘。品牌一般的或者没品牌的赚钱么,确实赚钱,如果你们摊上了这样的物业公司,就多看看电梯维保做没做,消防维保做没做,差的物业公司这些他还真敢不好好干,更别提公共收益瞒报这样的事儿了。

物业圈子的黑

讲物业公司赚不赚钱,都没讲这个刺激,说实话在物业公司干过都知道到底赚不赚钱,从很多人个人的角度看,好像那一年的物业费不少交,但有时候很多物业项目收上来的物业费也就够物业公司支付个人工,要不是为了地产的品牌,物业公司早撤了。但干过物业的人可不一定都有机会看到过我接下来要说的,物业圈子的黑。

我做财务经理的第一家物业公司,总部的人事总监曾私下和我们说过,一个项目经理在一个项目干满三年,要是没法在当地买房,就不算一个合格的物业经理。有时候物业经理的灰色收入就是这么可观,当然常在河边走,总有湿鞋的,为此进去的也是不老少。

从一个项目交付前期开始,地产将开荒保洁招标交给物业公司,物业公司的区域总到项目经理,就开始灰色薅羊毛的历程了。开荒保洁招标、标识标牌招标、小区服务队招标(在小区里卖沙子卖纱窗的,负责装修垃圾清运的),一个二十万方的项目产生的灰色收入大概在五六十万。品牌物业为了规避用工风险,也会将保洁和保安进行外包,也得招标,电梯维保、绿化养护以及消防维保也是大头,在那个圈子里投标前都要讲好提成的,不讲那你就是请我去围标喽?那你得给我钱啊。

有的人会觉得,这个和业主没关系啊,这不过是薅的物业公司的羊毛,那成立了业委会呢?那用的是酬金制呢?你觉得羊毛是从谁的身上出的呢?

人有了钱,就不干什么好事,特别是在物业这样普遍学历不高的行业里,甚至物业公司很多高管都是从保安做起来的。在物业圈子里,D博的多,乱搞男女关系的多,我说这些都不是危言耸听,真的很真实。之前有一个很年轻的女前同事,就大半夜给我打电话,说被新领导要求潜规则,她问我怎么办,那个领导和她说,不同意就让她走人并且在圈子里封杀她。这都是物业圈子里的并不新奇的事儿,太多了。上市物企董事长,下区域检查,区域公司老总带着保洁供应商招待,怎么招待啊,你以为就是吃吃饭唱唱K?哎呀,too young too simple,不能说太多,再说就不够播出标准了。下边项目上的人,玩儿的就低端点儿,打打麻将啊,然后婚外互生情愫啊,差不多就这样了。

感觉说得也差不多了,不知道这篇文章的敏感程度够不够播出标准,总之讲的东西都是我在这个行业五六年的亲身经历,虽然年头不多,但当时也算身居中层干部了,所以总能看到一些东西。其实本来还想说说物业公司上市这事儿,但觉得物企更多都是在港交所上市,咱们百姓也很少能去投资个物企港股吧,所以这个就在最后总结一句话吧,物企上市纯属讲故事,讲的还是童话故事。

@10月财经新势力

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