销售鬼才
1991 年，冯仑带着王功权、易小迪、刘军、王启富，成立了海南农业高科技，简称“农高科”，也是万通集团的前身。1992 年底，潘石屹慕名加入“农高科”，六人被称为“万通六君子”。六人采用“座有序，利无别”模式，决定由王功权出任法人代表和总经理，冯仑和刘军担任副董事长，易小迪担任总经理助理，王启富担任办公室主任，而潘石屹则分管财务。 先是做财务经理，由于能力出众很快就升为副总。“农高科”和其它公司一样，卷入了当时最火的炒楼花。
左一：冯仑右一：潘石屹
物以类聚，人以群分。作为大哥和领袖的“冯仑”自然也不是泛泛之辈。
当时手里只有3万创业资金的冯仑，找到了一家信托投资公司的老总，和他大谈特海南房地产的投资机会，并向对方解释了一个新的房地产经营方式——按揭。实际上，冯仑也是刚刚才弄明白这个词的含义，他向对方表示，这样的模式能以最小投资获得最大利润。"这个项目，我们公司准备出1300万，你出500万，我们一起来做，可以吗？"对方早就被冯仑的口才说服了，欣然同意。然后，冯仑就拿着对方的500万去银行做了抵押，贷了1300万的款。并用这1800万买了别墅，之后又将别墅卖掉，赚了300万。
就现在看冯仑的这种行为，简直是空手套白狼。如果现在有人这么做，很大可能会被当作骗子。但是当时的冯仑，不仅得到了别人的信任，还拿到了资金，这就是他的个人能力了。对于万通来说，如果没有冯仑靠"忽悠"得来的启动资金，那么也不会有后来的辉煌。
1993 年5月，万通的前身“农高科”以每平米2000 元的价格，买下了8 栋别墅。3 个月后，销售鬼才潘石屹找到了山西老板韩九吉，开价每平米4000 元，韩嫌贵，没多久内蒙一个商人出来问价，潘石屹又把价格抬到了4100 元。韩很生气，又找潘石屹砍价，潘又给他涨到了4200 元。韩无奈最终以4200元每平米的单价买了3 栋；更惨的内蒙商人则每平米花了6100元。这一票，万通就赚了300 万，潘石屹商人的潜质，在这个时候发挥到了极致。万通前前后后炒了8 个楼盘，销售额有七八千万，赚了几千万的利润。不过那时候的海南房地产正如火如荼，甚至有这种说法“楼上签个合同把房子买进来，到楼下签个合同就能把房子卖出去。”可见房地产的火爆程度。
海南省1989年房地产投资仅为3.2亿元，而到了1992年，全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，全省财政收入的40％。
房价也一路飙升。1991年，海南省房地产平均价格为1400元/平方米，仅仅一年，每平方米的价格就猛增至5000元。要知道，当时全国商品房均价只有995元/平，北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。
商人的嗅觉
有一天，潘石屹想了解一个楼盘土地资质是否齐全，他找到了海口市规划局的一个资料员，但人家不给他看。于是，潘石屹又跑到楼下，买了5 斤桔子，还有一条三五烟。潘石屹获得了查阅资料的特权，当时，他看到一个数据：海口市人均住宅报建面积达到50平米，而北京只有7平米（2021年我国城镇人均住宅面积达到多少了，小伙伴也可以评论区答一下）。这个数据，让潘石屹惊出一身冷汗，这只能说明一个问题：海南的房地产要出大事了。
于是，潘石屹拉着冯仑、王功权，商量如何转移投资风险。潘石屹主动请缨，要回北京开发房地产。拿着5万元差旅费，潘石屹来到了北京。有一天，他在怀柔县政府食堂吃饭，怀柔县体改办主任说：北京市给了怀柔4个定向募集资金的股份制公司指标，但没人愿意做。在深圳和海南待过的潘石屹，知道指标就是钱，他不动声色地说：我们来做一个行不行？体改办主任说：好啊，可是来不及了，要准备六份材料，下星期就报上去。潘石屹拿着刚刚4 万元买回来的大哥大，把这个信息告诉了冯仑。冯仑让他去找北京市体改委的负责人，那是他的朋友。 这位领导说：”这是件好事，你们愿意做就是积极支持改革，可以给你们宽限几天。‘做定向募集资金的股份制公司，按要求需要找两个’中‘字头的发起单位。通过各种关系，潘石屹最后找到中国工程学会联合会和中国煤炭科学研究院作为发起单位。万事俱备，潘石屹用又打电话问冯仑：“准备做多大?’冯仑说：”要和王功权商量一下。‘王功权说：“咱们现在做事情，肯定要上亿。’潘石屹在电话那边催促冯仑快做决定，‘这边还等着上报材料呢。’冯仑就在电话那头告诉潘石屹：8吉利，就注册8个亿吧。北京万通就这样，在什么都没做的情况下，潘石屹就成立了一个注册资本8亿元的北京万通，潘石屹任总经理。
王功权在海南且战且退，“农高科”最后也亏了不少钱，但精准的避开1993年6月23日开始的海南房地产的泡沫爆裂，也完成了资本的原始积累。无法否认的事实是，海南炒房是六君子的第一桶金：工商注册的数字是从1991年的3万，增加到1993年的8亿。1993年6月，由万通集团投资并以定向募集方式发起组建了北京万通实业股份有限公司， 公司实收资本金8亿元人民币， 成为北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制企业。
（未完待续）
